Ολ ΑΠ 9/2013 – Η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις

plistiriasmosΑριθμός 9/2013

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

ΣΕ ΤΑΚΤΙΚΗ ΟΛΟΜΕΛΕΙΑ

Συγκροτήθηκε από τους Δικαστές της Β’ Σύνθεσης: Ρένα Ασημακοπούλου, Πρόεδρο Αρείου Πάγου, Θεοδώρα Γκοΐνη, Χαράλαμπο Δημάδη, Γεώργιο Γιαννούλη, Αντιπροέδρους, Βιολέττα Κυτέα, Αντώνιο Αθηναίο, Δημήτριο Μαζαράκη – Εισηγητή, Παναγιώτη Ρουμπή, Ανδρέα Δουλγεράκη, Κωνσταντίνο Φράγκο, Γεώργιο Αδαμόπουλο, Κωνσταντίνο Τσόλα, Δημήτριο Κράνη, Ανδρέα Ξένο, Δημήτριο Κόμη, Αντώνιο Ζευγώλη, Ασπασία Καρέλλου, Αργύριο Σταυράκη, Ειρήνη Κιουρκτσόγλου-Πετρουλάκη, Δήμητρα Λεοντάρη-Μπουρνάκα, Ιωάννη Χαμηλοθώρη, Χρυσούλα Παρασκευά, Μιχαήλ Αυγουλέα, Βασίλειο Καπελούζο, Χαραλαμπία Σίμου, Παναγιώτη Χατζηπαναγιώτη, Πάνο Πετρόπουλο και Ευγενία Προγάκη, Αρεοπαγίτες, (κωλυομένων των λοιπών Δικαστών της σύνθεσης).
Συνήλθε σε δημόσια συνεδρίαση στο κατάστημά του στις 21 Μαρτίου 2013, με την παρουσία του Αντεισαγγελέα του Αρείου Πάγου Αναστασίου Κανελλοπούλου (νόμιμου αναπληρωτή του κωλυομένου Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου Ιωάννη – Σπυρίδωνα Τέντε) και της Γραμματέως Χριστίνας Σταυροπούλου για να δικάσει την υπόθεση μεταξύ:
Των καλούντων – αναιρεσειόντων: Κ. Γ. του Λ., κατοίκου … και 2. Κ. Κ. του Ν., κατοίκου …, οι οποίοι παραστάθηκαν με τον πληρεξούσιο δικηγόρο του Απόστολο Τομαρά.
Των καθών η κλήση – αναιρεσιβλήτων: 1. Α. Χ. του Γ. και 2. Γ. Χ. του Α., κατοίκων αμφοτέρων …, οι οποίοι εκπροσωπήθηκαν από τον πληρεξούσιο δικηγόρο τους Ιωάννη Χολέβα.
Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 16 Ιουλίου 2008 αγωγή των ήδη αναιρεσιβλήτων που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Ιωαννίνων. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις: 235/2009 οριστική του ιδίου δικαστηρίου και 142/2010 του Εφετείου Ιωαννίνων. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζήτησαν οι αναιρεσείοντες με την από 12 Ιουνίου 2010 αίτησή τους και τους από 3 Οκτωβρίου 2011 προσθέτους λόγους. Στη συνέχεια εκδόθηκε η 70/2012 απόφαση του Δ’ Πολιτικού Τμήματος, η οποία απορρίπτει τον πρώτο λόγο αναίρεσης και παραπέμπει στην Τακτική Ολομέλεια του Αρείου Πάγου τους αναφερόμενους στο σκεπτικό δεύτερο λόγο αναίρεσης και τον μοναδικό του δικογράφου των προσθέτων λόγων. Μετά την πιο πάνω απόφαση και την από 3 Μαΐου 2012 κλήση των καλούντων η προκείμενη υπόθεση φέρεται στην Ολομέλεια του Δικαστηρίου τούτου.
Κατά τη συζήτηση της υπόθεσης αυτής που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισαγγελέας πρότεινε να απορριφθεί η από 12-6-2010 αίτηση των αναιρεσειόντων Κ. Γ. του Λ., κατοίκου … και Κ. Κ. του Ν., κατοίκου …, για αναίρεση της υπ’ αριθμ. 142/2010 απόφασής του.
Κατά την 16 Μαΐου 2013, ημέρα που συγκροτήθηκε το παρόν δικαστήριο προκειμένου να διασκεφθεί την ανωτέρω υπόθεση ήταν παρόντες άπαντες οι Αρεοπαγίτες που συμμετείχαν στη συζήτηση της υποθέσεως.
ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ
Με την 70/2012 απόφαση του Δ’ Πολιτικού Τμήματος του Αρείου Πάγου παραπέμφθηκαν στην Τακτική Ολομέλεια του Δικαστηρίου, κατ’ άρθρο 563 παρ. 2 του ΚΠολΔ, επειδή η απόφαση ελήφθη με διαφορά μίας ψήφου, ο δεύτερος λόγος αναιρέσεως της από 12-6-2010 αιτήσεως των 1) Κ. Γ. και 2) Κ. Κ., καθώς και ο με ιδιαίτερο δικόγραφο μοναδικός πρόσθετος λόγος, από το άρθρο 559 αριθ.1 ΚΠολΔ, με τους οποίους ζητείται η αναίρεση της υπ’ αριθ. 142/2010 απόφασης του Εφετείου Ιωαννίνων. Με τους λόγους αυτούς τίθεται το ζήτημα, αν με τη δικαστική κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του μισθώματος καταργείται ή όχι η συμφωνία των συμβαλλομένων περί σταδιακής για το μέλλον αναπροσαρμογής του μισθώματος. Ήδη παραδεκτά μετά την από 3-5-2012 κλήση των αναιρεσειόντων εισάγονται προς συζήτηση στην Β’ Τακτική Ολομέλεια του Αρείου Πάγου οι παραπεμφθέντες σ’ αυτή λόγοι αναίρεσης, με τους οποίους αποδίδεται στην προσβαλλόμενη εφετειακή απόφαση πλημμέλεια από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 του ΚΠολΔ. Με τις διατάξεις του άρθρου 23 παρ. 2 εδάφ. γ’ και δ’ του Ν. 1756/1988 (Κώδικας Οργανισμού Δικαστηρίων και Κατάσταση Δικαστικών Λειτουργών-Κ.Ο.Δ.Κ.Δ.Λ.), όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 16 παρ. 1 του ν. 2331/1995 και στη συνέχεια με το άρθρο 3 παρ. 6 του ν. 2479/1997, ορίζονται, εκτός άλλων, ότι: Το Δικαστήριο του Αρείου Πάγου δικάζει σε τμήματα και σε Ολομέλεια … Η Ολομέλεια συγκροτείται από τον Πρόεδρο του Αρείου Πάγου ή το νόμιμο αναπληρωτή του και το ήμισυ τουλάχιστον των λοιπών μελών του Αρείου Πάγου (πλήρης Ολομέλεια) … . Στην πλήρη Ολομέλεια υπάγονται: α) αιτήσεις αναίρεσης υπέρ του νόμου και β) αιτήσεις αναίρεσης που παραπέμπονται σε αυτήν για εκδίκαση με κοινό πρακτικό του Προέδρου και του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου ή με ομόφωνη απόφαση του δικάζοντος τμήματος ή με απόφαση της Τακτικής Ολομέλειας. Η παραπομπή μπορεί να γίνει για όλους ή ορισμένους μόνο λόγους αναίρεσης, αν πρόκειται για ζήτημα εξαιρετικής σημασίας. Από τις διατάξεις αυτές προκύπτει ότι η Ολομέλεια του Αρείου Πάγου διακρίνεται σε πλήρη και τακτική. Κατά τις ίδιες διατάξεις, στην πλήρη ολομέλεια υπάγονται: α) οι αιτήσεις αναιρέσεως υπέρ του νόμου, β) οι παραπεμπόμενες με κοινό πρακτικό του Προέδρου και του Εισαγγελέα του Αρείου Πάγου ή με ομόφωνη απόφαση του δικάζοντος τμήματος ή με απόφαση της τακτικής Ολομέλειας. Επίσης, αν η Ολομέλεια κρίνει ότι με τους παραπεμφθέντες λόγους ανακύπτει ζήτημα εξαιρετικής σημασίας (Ολ.ΑΠ 11/1999). Οι περιπτώσεις αρμοδιότητας της Ολομέλειας ορίζονται περιοριστικά (Ολ.ΑΠ 10/1987).
Στην προκειμένη περίπτωση, οι ενάγοντες και ήδη αναιρεσίβλητοι με την ένδικη από 16-7-2008 αγωγή τους ισχυρίστηκαν ότι με το από 1-7-1990 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως μεταξύ των δικαιοπαρόχων τους Γ. Χ. και της συζύγου του Σ. Χ. αφενός και των εναγομένων και ήδη αναιρεσειόντων αφετέρου, οι πρώτοι εκμίσθωσαν στους δεύτερους το περιγραφόμενο κατάστημα για το χρονικό διάστημα από 1-1-1991 μέχρι 31-12-1996, ότι η μίσθωση αυτή παρατάθηκε με το από 17-2-1997 ιδιωτικό συμφωνητικό από την 1-2-1997 μέχρι την 31-12-2002, συμφωνήθηκε δε ειδικότερα το μηνιαίο μίσθωμα για το πρώτο έτος της παρατάσεως της μισθώσεως στο ποσό των 1.000.000 δρχ., πλέον του ημίσεως του τέλους χαρτοσήμου (1,8% επί του μισθώματος), ενώ για το υπόλοιπο διάστημα συμφωνήθηκε ετήσια αύξηση σε ποσοστό 10% επί του μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους. Ότι αυτοί (ενάγοντες-αναιρεσίβλητοι) είχαν ασκήσει την από 15-12-2004 αγωγή κατά των εναγομένων-αναιρεσειόντων ενώπιον του Μονομελούς Πρωτοδικείου Ιωαννίνων, με την οποία ζητούσαν την αναπροσαρμογή του καταβαλλόμενου τότε μισθώματος κατά την διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ’ αριθμ. 79/2006 απόφαση του πρωτοβαθμίου Δικαστηρίου, η οποία την έκαμε εν μέρει δεκτή και αναπροσάρμοσε το μίσθωμα στο ποσό των 12.450 ευρώ από την επίδοση της αγωγής την 21-1-2005. Κατά της αποφάσεως αυτής ασκήθηκε έφεση ενώπιον του Εφετείου Ιωαννίνων, η οποία απορρίφθηκε με την υπ’ αριθμ. 124/2007 απόφαση και ότι οι αναιρεσίβλητοι για ολόκληρο το επίδικο διάστημα κατέβαλαν ως μηνιαίο μίσθωμα μόνο το ποσό των 12.450 ευρώ. Ακολούθως, με την ένδικη από 16-7-2008 αγωγή τους κατήγγειλαν την ένδικη μίσθωση λόγω συμπλήρωσης 16ετίας από την έναρξή της και ζήτησαν να υποχρεωθούν οι αναιρεσείοντες να τους αποδώσουν τη χρήση του μισθίου και να τους καταβάλουν, μεταξύ άλλων, και το ποσό των 75.160,65 ευρώ, που αντιστοιχεί στη διαφορά της συμφωνηθείσας αναπροσαρμογής του μηνιαίου μισθώματος κατά 10% ετησίως από 1-2-2006 μέχρι τον Αύγουστο του 2008, η οποία δεν είχε καταβληθεί. Το πρωτόδικο δικαστήριο δέχτηκε εν μέρει την αγωγή, το δε Εφετείο με την προσβαλλόμενη απόφασή του, αφού απέρριψε την έφεση των ήδη αναιρεσειόντων και δέχτηκε την αντέφεση που άσκησαν με τις προτάσεις τους οι ήδη αναιρεσίβλητοι, δέχτηκε εν μέρει την αγωγή. Η διάταξη του άρθρου 7 παρ. 1 του π.δ/τος 34/1995 «κωδικοποίηση νόμων περί εμπορικών μισθώσεων» ορίζει ότι «το μίσθωμα κατά τη σύναψη της σύμβασης καθορίζεται ελεύθερα από τους συμβαλλομένους και αναπροσαρμόζεται κατά τα χρονικά διαστήματα και το ύψος που ορίζεται στη σύμβαση. Όρος για ποσοστιαία σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος, που συνομολογείται μετά την 14 Σεπτεμβρίου 1994, ισχύει και για χρόνο (συμβατικό ή με αναγκαστική παράταση), για τον οποίο δεν έχει προβλεφθεί σταδιακή αναπροσαρμογή, εφόσον τα μέρη δεν έχουν αποκλείσει την ισχύ του για χρόνο που δεν προβλέπεται από τη σύμβαση». Σταδιακή αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι η συμφωνία των μερών, ότι το μίσθωμα θα αυξομειώνεται κατά τακτά χρονικά διαστήματα και κατά ορισμένο ποσό ή ποσοστό. Επίσης, από την διάταξη της παραγρ. 4 του ιδίου ως άνω άρθρου προκύπτει ότι σε κάθε περίπτωση, και σε αυτή της συμφωνημένης ποσοστιαίας σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος, είναι επιτρεπτή η αναπροσαρμογή του, με τις προϋποθέσεις του όρθρου 388 ΑΚ. Περαιτέρω, ενόψει και της διάταξης του άρθρου 44 του ίδιου π.δ/τος μπορεί επίσης να ζητηθεί αναπροσαρμογή και κατά το άρθρο 288 ΑΚ, το οποίο ορίζει, ότι ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη (Ολ.ΑΠ 9/1997). Περαιτέρω, από τη διάταξη του άρθρου 559 αριθ. 1 ΚΠολΔ προκύπτει, ότι ο λόγος αναίρεσης για ευθεία παράβαση ουσιαστικού κανόνα δικαίου ιδρύεται, αν αυτός δεν εφαρμοστεί, ενώ συνέτρεχαν οι προϋποθέσεις της εφαρμογής του, ή αν εφαρμοστεί, ενώ δεν έπρεπε, καθώς και αν εφαρμοστεί εσφαλμένα, αντίστοιχα δε, όταν στην ελάσσονα πρόταση του νομικού συλλογισμού δεν εκτίθενται καθόλου τα πραγματικά περιστατικά ή όταν τα εκτιθέμενα δεν καλύπτουν όλα τα στοιχεία που απαιτούνται με βάση το πραγματικό κανόνα δικαίου για την επέλευση της έννομης συνέπειας, που απαγγέλθηκε ή την άρνησή της. Στην περίπτωση, που το δικαστήριο έκρινε κατ’ ουσίαν την υπόθεση, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου κρίνεται ενόψει των πραγματικών περιστατικών, που ανελέγκτως δέχτηκε ότι αποδείχθηκαν το δικαστήριο της ουσίας και της υπαγωγής αυτών στο νόμο, και ιδρύεται ο λόγος αυτός αναίρεσης, αν οι πραγματικές παραδοχές της απόφασης καθιστούν φανερή την παραβίαση.
Εν προκειμένω το Εφετείο με την προσβαλλόμενη 142/2010 απόφασή του έκρινε ειδικότερα, ότι στην περίπτωση της επίμαχης αναπροσαρμογής, εφόσον δηλαδή οι συνδεόμενοι με τη σύμβαση της μισθώσεως είχαν συμφωνήσει η αναπροσαρμογή του αρχικού μισθώματος να γίνεται σε καθορισμένα χρονικά σημεία και βάσει συγκεκριμένου ποσοστού, που θα υπολογίζεται επί του καταβαλλόμενου μισθώματος, ο δικαστικός καθορισμός του οφειλόμενου μισθώματος, ο οποίος έγινε βάσει του άρθρου 288 ΑΚ, ισχύει μόνο για το χρονικό διάστημα (ανεξάρτητα από τη διάρκειά του) ή το στάδιο, για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή. Κατά τα λοιπά, ο δικαστικός αυτός καθορισμός του μισθώματος δεν επηρεάζει την ισχύ της συμβατικής ρήτρας που προβλέπει την, κατά ορισμένα χρονικά διαστήματα και βάσει προσδιορισμένου ποσοστού επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος, αναπροσαρμογή του μισθώματος και έτσι με βάση τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος θα αναπροσαρμόζεται το τελευταίο στο μέλλον, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από αυτά που έχουν προβλεφθεί, η αναπροσαρμογή δε αυτή θα είναι αυτόματη, δηλαδή δεν θα χρειάζεται η μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης. Κατόπιν τούτου, το Εφετείο, όπως προαναφέρθηκε δέχτηκε την ένδικη αγωγή, γιατί οι εναγόμενοι και ήδη αναιρεσείοντες, κατά τη συμφωνία των διαδίκων περί ετησίας συμβατικής αναπροσαρμογής, έπρεπε να καταβάλουν προσαύξηση στο μηνιαίο μίσθωμα ποσοστού 10% κατ’ έτος επί του μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους. Κατά της τελεσιδίκου αυτής αποφάσεως, οι αναιρεσείοντες άσκησαν την από 12-6-2010 αίτηση αναιρέσεως και το Δ’ Τμήμα του Δικαστηρίου τούτου, που την δίκασε, με την υπ’ αριθμ. 70/2012 απόφασή του παρέπεμψε προς κρίση στην τακτική Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, επειδή η απόφαση ελήφθη με διαφορά μίας ψήφου, τον δεύτερο λόγο αναιρέσεως και τον με ιδιαίτερο δικόγραφο μοναδικό πρόσθετο λόγο, από το άρθρο 559 αριθ.1 ΚΠολΔ. Ειδικότερα, με τους παραπεμφθέντες στην Ολομέλεια λόγους αναιρέσεως, αποδίδεται στην προσβαλλόμενη απόφαση του Εφετείου η πλημμέλεια ότι, με το να δεχτεί ότι «στην περίπτωση της επίμαχης αναπροσαρμογής ο δικαστικός καθορισμός του οφειλόμενου μισθώματος, ο οποίος έγινε βάσει του άρθρου 288 ΑΚ, ισχύει μόνο για το χρονικό διάστημα (ανεξάρτητα από τη διάρκειά του) ή το στάδιο, για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών μεταξύ μισθωτή και εκμισθωτή και ότι κατά τα λοιπά ο δικαστικός αυτός καθορισμός του μισθώματος δεν επηρεάζει την ισχύ της συμβατικής ρήτρας που προβλέπει την, κατά ορισμένα χρονικά διαστήματα και βάσει προσδιορισμένου ποσοστού επί του εκάστοτε καταβαλλόμενου μισθώματος, αναπροσαρμογή του μισθώματος και έτσι με βάση τη δικαστική αναπροσαρμογή του μισθώματος θα αναπροσαρμόζεται το τελευταίο στο μέλλον, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από αυτά που έχουν προβλεφθεί, η αναπροσαρμογή δε αυτή θα είναι αυτόματη», εσφαλμένα ερμήνευσε και εφάρμοσε τις ουσιαστικού δικαίου διατάξεις του άρθρου 7 του π. δ/τος 34/1995 και των άρθρων 288, 361 και 574 ΑΚ, καθόσον η δικαστική απόφαση με την οποία αναπροσαρμόζεται το μίσθωμα κατ’ εφαρμογή της διάταξης του άρθρου 288 ΑΚ, είναι διαπλαστική και η έκδοσή της συνεπάγεται την πλήρη αλλοίωση της μισθωτικής σχέσης αναφορικά με το ύψος του συμφωνηθέντος μισθώματος με συνέπεια να καταλύεται και η υπάρχουσα συμφωνία σταδιακής για το μέλλον αναπροσαρμογής, έτσι ώστε το μόνο που μπορεί να ισχύσει για το μέλλον είναι η νόμιμη αναπροσαρμογή, που ρυθμίζεται με το άρθρο 7 παρ. 3 του π.δ. 34/1995, ενώ επίσης με τη δικαστική απόφαση αναπροσαρμογής μεταβάλλονται πλήρως τα περιστατικά πάνω στα οποία οι συμβαλλόμενοι στήριξαν τη συμφωνία για σταδιακή αναπροσαρμογή και έτσι δεν μπορεί να γίνει λόγος για τήρηση συμφωνηθέντων.
Ενόψει όλων των παρατεθέντων η παρούσα Β’ Τακτική Ολομέλεια κρίνει, ότι με τους παραπεμφθέντες λόγους αναιρέσεως από τον αριθμό 1 του άρθρου 559 ΚΠολΔ, τίθεται ζήτημα εξαιρετικής σημασίας. Επομένως, σύμφωνα με το άρθρο 23 εδάφ. γ’ και δ’ του Κώδικα Οργανισμού Δικαστηρίων, όπως αυτό κατά τα προδιαληφθέντα τροποποιήθηκε και ισχύει, επιβάλλεται οι παραπεμφθέντες από το Τμήμα στην Τακτική Ολομέλεια δεύτερος λόγος αναίρεσης και μοναδικός πρόσθετος λόγος αναίρεσης να παραπεμφθούν στην πλήρη Ολομέλεια του Δικαστηρίου τούτου.
ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ
Παραπέμπει τους παραπεμφθέντες στην τακτική Ολομέλεια του Αρείου Πάγου, με την υπ’ αριθμ. 70/2012 απόφαση του Δ’ Τμήματος του Αρείου Πάγου ως άνω λόγους αναιρέσεως, στην πλήρη Ολομέλεια του Δικαστηρίου τούτου.
Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 16 Μαΐου 2013. Και
Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε έκτακτη δημόσια στο ακροατήριό του συνεδρίαση στις 13 Ιουνίου 2013.
Η ΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Share This Post

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *

Captcha * Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.