ΜΠρ Θεσσ 6594/2013 – Αναπροσαρμογή μισθώματος σε επαγγελματική μίσθωση

xartonomismata-euro-leftaΠερίληψη: Επαγγελματική μίσθωση – Αναπροσαρμογή μισθώματος -. Ο μισθωτής μπορεί να απαιτήσει την αναπροσαρμογή του μισθώματος, αν εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε η εμμονή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο που αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά την διαταραχθείσα καλή πίστη. Μεταβολή των συνθηκών συνιστά η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ή άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων. Το δικαστήριο ελέγχει, αν μεταξύ του συμβατικά οφειλόμενου μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως υπάρχει σημαντική διαφορά, ώστε να επιβάλλεται από την καλή πίστη η αναπροσαρμογή του οφειλόμενου μισθώματος. Προϋποθέσεις για την γένεση του δικαιώματος αναπροσαρμογής της παροχής στο προσήκον μέτρο κατά την ΑΚ 388 και κατά την ΑΚ 288. Δεν είναι αναγκαία η συνδρομή έκτακτων και απρόβλεπτων λόγων, που προκαλούν την μεταβολή των συνθηκών και ιδίως την μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου. Η αναπροσαρμογή δεν επηρεάζει την συμβατική ρήτρα ποσοστιαίας κατ’ έτος αναπροσαρμογής του μισθώματος. Προϋποθέσεις για να είναι η αγωγή αναπροσαρμογής ορισμένη η ουσιώδης μεταβολή των οικονομικών συνθηκών που επικρατούσαν κατά την σύναψη της σύμβασης, του τιμαρίθμου, του ατομικού εισοδήματος• η αυξημένη προσφορά που συνεπάγεται μείωση των τιμών• η ζημία του μισθωτή που υπερβαίνει εκείνη που ανέλαβε με την σύμβαση κλπ. Επίκληση συγκριτικών στοιχείων. Τα πραγματικά περιστατικά τα οποία αποτέλεσαν το δικαιοπρακτικό θεμέλιο της σύμβασης καθώς και το γεγονός ότι η σύμβαση στηρίχθηκε σε αυτά πρέπει να αναφέρονται στο δικόγραφο. Το δικαίωμα αναπροσαρμογής είναι διαπλαστικό και ενεργοποιείται από την επίδοση της αγωγής.

ΜονΠρΘεσ 6594/2013

Επειδή, η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο ως ειδικό κατισχύει της εφαρμογής του άρθρου 288 ΑΚ. Παρέχει δε στο δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, και δεν συνάδει με όσα έχουν επικρατήσει κατά τη μακραίωνη εξέλιξη και έχουν παγιωθεί ως αρχές που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ των συναλλασσομένων, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλαγές στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης (ΟλΑΠ 927/1992). Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη παρά την ανάγκη διασφάλισης των σκοπών τους ως άνω νόμου και κατοχύρωσης της ασφαλείας των συναλλαγών (η οποία πρέπει πάντοτε να συνεκτιμάται), η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαπραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 9/1997). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως («ελεύθερου»), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 Νόμος, ΑΠ 633/2007 Νόμος). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται: α) Μόνιμη (σε αντιδιαστολή με την παροδική), μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την ενλόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο ασκήσεως της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετ’ αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση τούτου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει σε αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλλΔνη 1997.757, ΑΠ 850/2010 Νόμος, ΑΠ 508/2010 Νόμος, ΑΠ 2166/2009 Νόμος, ΑΠ 1464/2009 Νόμος, ΑΠ 1487/2005 ΕλλΔ-νη 2006.170, ΑΠ 328/2004 ΕλλΔνη 2005.1461, ΕφΑθ 7172/2008 ΕλλΔνη 2009.1254). Σε περίπτωση κατά την οποία την αναπροσαρμογή ζητεί ο εκμισθωτής, αρκεί για το ορισμένο της αγωγής να επικαλείται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και ότι υπολείπεται εκείνου που επιβάλλει η εφαρμογή των διατάξεων του άρθρου 288 ΑΚ (ΑΠ 850/2010 Νόμος, ΑΠ 893/2010 ΝοΒ 2011.933). Αντιθέτως, σε περίπτωση που την αγωγή εγείρει ο μισθωτής, τη συνδρομή των ειδικών συνθηκών που επιβάλλουν την εφαρμογή της ως άνω διατάξεως οφείλει, για την πληρότητα της αγωγής, να επικαλεσθεί και, σε περίπτωση αμφισβητήσεως, να αποδείξει ο ενάγων. Ειδικότερα, όταν κατ’ εφαρμογή της ως άνω διατάξεως ζητείται η μείωση του συμφωνηθέντος μισθώματος, ο ενάγων οφείλει να περιλάβει στο εισαγωγικό δικόγραφο, πλην άλλων και πρόσφορα συγκριτικά στοιχεία, από την εκτίμηση των οποίων να μπορεί να σχηματισθεί δικανική πεποίθηση ότι το προτεινόμενο από αυτόν χρηματικό αντάλλαγμα είναι εκείνο που αντισταθμίζει, σύμφωνα με τις αρχές της καλής πίστης και των χρηστών συναλλακτικών ηθών, την αξία της παραχωρηθείσας στον εναγόμενο μισθωτή χρήσεως του ακινήτου (ΕφΑθ 1824/2009 ΝοΒ 2009.1363, ΕφΑθ 9994/1989 ΕΔικΠολ 1992.134). Προσδιοριστικά στοιχεία για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, στην προκείμενη περίπτωση, αποτελούν η ουσιώδης μεταβολή των οικονομικών συνθηκών που υπήρχε κατά την κατάρτιση της συμβάσεως και ειδικότερα του τιμαρίθμου, του ατομικού εισοδήματος, η στενότητα ή μη της στέγης, που έχει ως συνέπεια τη σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου και η ζημία του εκμισθωτή ή του μισθωτή, η οποία υπερβαίνει τον κίνδυνο που εκείνος ανέλαβε με τη σύμβαση. Τα στοιχεία αυτά, πρόσφορα και συγκεκριμένα και όχι με απλή επανάληψη της διατυπώσεως του νόμου, πρέπει να περιέχονταν στην αγωγή, διαφορετικά η παράλειψή τους δημιουργεί αοριστία και ακυρότητα του δικογράφου της αγωγής (ΕφΑθ 1824/2009 ΝοΒ 2009.1363, Εφθεσ 1228/1997 ΕλλΔνη 38.1659, ΜονΠρΘεσ 17392/2002 Αρμ ΝΖ.637, ΜονΠρΘεσ 32.962/2001 Αρμ ΝΣΤ.1453). Επιπλέον, το σχετικό δικαίωμα, που απορρέει από την παραπάνω διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ, για αναπροσαρμογή του μισθώματος είναι διαπλαστικό, διότι αποτελεί διαμόρφωση της ενοχής στο προσήκον μέτρο, συνιστά δηλαδή διάπλαση ενός από τα στοιχεία της μισθωτικής σύμβασης, με συνέπεια η σχετική αγωγή και η απόφαση που αναπροσαρμόζει το μίσθωμα και ως προς το σημείο αυτό να είναι διαπλαστική. Αποτέλεσμα του παραπάνω χαρακτηρισμού είναι το ασκηθέν δικαίωμα να ενεργοποιείται από της επίδοσης της αγωγής και μελλοντικώς, χωρίς αναδρομικότητα, υπό την προϋπόθεση ότι η μίσθωση είναι ενεργής (ΑΠ 588/1995 ΕΔικΠολ 1996.114, ΑΠ 1427/1991 ΕΔικΠολ 1992.105, ΑΠ 1346/1993 ΕλλΔνη 35.1597, ΕφΠατρ 129/2008 ΑχΝομ 2009.548, ΕφΛαρ 270/2003 Δικογραφία 2004.256, ΕφΑθ 6578/2000, ΕλλΔνη 41.1684).

Περαιτέρω, κατά τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται ειδικώς επί αμφοτεροβαρών συμβάσεων, αν τα περιστατικά στα οποία, κυρίως ενόψει της καλής πίστεως και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, μεταβλήθηκαν ύστερα από λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και από τη μεταβολή αυτήν η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής, έγινε υπέρμετρα επαχθής, το δικαστήριο μπορεί κατά την κρίση του, με αίτηση του οφειλέτη, να την αναγάγει στο μέτρο που αρμόζει ή και να αποφασίσει τη λύση της συμβάσεως εξ ολοκλήρου ή κατά το μέρος που δεν εκτελέστηκε ακόμη. Οι αναγκαίες προϋποθέσεις για τη στοιχειοθέτηση του άρθρου 388 ΑΚ, το οποίο εφαρμόζεται και επί αναπροσαρμογής του μισθώματος στην εμπορική μίσθωση κατ’ άρθρο 7 παρ. 4 του π.δ. 34/1995 (ΑΠ 607/2010 ΕΔικΠολ 2010.375, ΝοΒ 2011.940) είναι: α) μεταβολή των περιστατικών στα οποία κυρίως ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς συμβάσεως, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της συμβάσεως και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από την μεταβολή αυτή η παροχή του οφειλέτη, ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής (ΑΠ 850/2010 Νόμος, ΑΠ 893/2010 ΝοΒ 2011.933). Έκτακτα είναι τα περιστατικά που δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, παρά προκαλούνται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κλπ. Όμως, γεγονότα τυχαία, που όμως συνήθως συμβαίνουν, ούτε έκτακτα μπορούν να χαρακτηριστούν, ούτε απρόβλεπτα είναι. Ειδικότερα, δεν αποτελεί γεγονός έκτακτο και απρόβλεπτο η μείωση της τιμής των ακινήτων γενικότερα και των καταστημάτων ειδικότερα, έστω και αν είναι έκτακτη ή απρόβλεπτη, αλλά πρέπει προς τούτο να συντρέχουν και οι λοιπές πιο πάνω προϋποθέσεις, όπως η υπό των μερών στήριξη της σύμβασης στα μεταβληθέντα περιστατικά, οι συνθήκες κατάρτισης αυτής, η οικονομική κατάσταση των μερών, η εξυπηρετούμενη με τη σύμβαση ανάγκη, το αναμενόμενο από αυτήν κέρδος κλπ. Τα πραγματικά αυτά περιστατικά, τα οποία συνιστούν το δικαιοπρακτικό θεμέλιο της συμβάσεως μισθώσεως, πρέπει για την πληρότητα του δικογράφου της αγωγής, να αναφέρονται με ακρίβεια σε αυτό καθώς και ότι η σύμβαση στηρίχθηκε σε αυτά, άλλως η αγωγή είναι αόριστη και, συνεπώς, ανεπίδεκτη δικαστικής εκτιμήσεως (ΑΠ 850/2010 Νόμος, ΑΠ 893/2010 ΝοΒ 2011.933 ΕφΑθ 4682/2003 ΝοΒ 52.54, Παπαδάκης Σύστημα Εμπορικών Μισθώσεων Εκδ. 2000 Τόμος Α’ αριθμ. 2547). Περαιτέρω, ο δικαστικός καθορισμός του μισθώματος με βάση τις πιο πάνω διατάξεις (288 και 388 ΑΚ), δεν καταργεί τη συμφωνία των διαδίκων περί σταδιακής αναπροσαρμογής του μισθώματος, εφόσον δεν ζητηθεί και η αναπροσαρμογή αυτού και ισχύει μόνον για το χρονικό διάστημα, ανεξάρτητα από τη διάρκεια του ή για το χρονικό στάδιο για το οποίο κρίθηκε ότι υπάρχει η δυσαρμονία του μισθώματος, χωρίς να επηρεάζει την ισχύ της υπάρχουσας συμφωνίας και επομένως θα εξακολουθήσει να αναπροσαρμόζεται στο μέλλον και πάλι με βάση την υπάρχουσα συμφωνία, όταν θα επέρχεται κάθε επόμενο στάδιο από τα συμβατικώς προβλεφθέντα και μάλιστα αυτόματα χωρίς τη μεσολάβηση άλλης δικαστικής κρίσης, επιφυλασσομένου όμως του δικαιώματος των συμβληθέντων να ζητήσουν στο μέλλον και πάλι αναπροσαρμογή του μισθώματος με βάση τις διατάξεις των άρθρων 288 και 388 του ΑΚ, εάν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις εφαρμογής τους (ΑΠ 258/1986 ΕλλΔνη 27.636, ΑΠ 1186/1986 ΕλλΔνη 28.1421, ΕφΠειρ 337/1995 ΕλλΔνη 36.1614, ΕφΑθ 5487/1994 ΕλλΔνη 36.1614). Επιπλέον, κατά το άρθρο 281 του ΑΚ, «η άσκηση του δικαιώματος απαγορεύεται αν υπερβαίνει προφανώς τα όρια που επιβάλλουν η καλή πίστη ή τα χρηστά ήθη ή ο κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του δικαιώματος». Από τη διάταξη αυτή προκύπτει ότι τάσσονται ως αντικειμενικά κριτήρια ασκήσεως των δικαιωμάτων: α) η καλή πίστη, δηλαδή η στον έντιμο και εχέφρονα άνθρωπο υπαγορευόμενη συμπεριφορά, β) ή τα χρηστά ήθη, δηλαδή οι ιδέες του κατά γενική αντίληψη ηθικού και συνετού, μέσου κοινωνικού ανθρώπου, γ) ή ο εγκείμενος στο δικαίωμα κοινωνικός ή οικονομικός σκοπός του και απαγορεύεται η άσκησή του, όταν υπερβαίνει ολοφάνερα τα τασσόμενα με τα κριτήρια αυτά ακραία όρια, είτε διότι προηγήθηκε μακρά αδράνεια του δικαιούχου που δημιούργησε εύλογη πεποίθηση στον υπόχρεο ότι δεν θα είχε ασκηθεί το δικαίωμα, του οποίου η άσκηση πλέον συνεπάγεται δυσανάλογα μεγαλύτερη ζημία για τον δικαιούχο από την ωφέλεια που προσδοκά από την άσκησή του ο υπόχρεος (ΟλΑΠ 2101/1984), είτε διότι η προηγηθείσα της ασκήσεως του δικαιώματος συμπεριφορά του δικαιούχου καθ’ εαυτή και η πραγματική κατάσταση που διαμορφώθηκε κατά το μεσολαβήσαν χρονικό διάστημα δεν δικαιολογούν επαρκώς τη μεταγενέστερη άσκησή του, από την οποία προκύπτει προφανής υπέρβαση των ορίων της καλής πίστης (ΟλΑΠ 62/1990), είτε για άλλους λόγους, εφόσον τα προβαλλόμενα και αποδεικνυόμενα με αυτοτελή ισχυρισμό πραγματικά περιστατικά μπορούν να υπαχθούν σε μία από τις προαναφερόμενες περιπτώσεις υπερβάσεως των ανεκτών από το νόμο ορίων ασκήσεως του δικαιώματος (πρβλ. ΟλΑΠ 472/1983). Επίσης, σύμφωνα με τους προβλεπόμενους στα άρθρα 173 και 200 του ΑΚ ερμηνευτικούς κανόνες, κριτήρια για να διαγνωστεί το αληθινό νόημα των δικαιοπραξιών, κατά τη βούληση των συμβαλλομένων είναι: α) η καλή πίστη, δηλαδή η επιβαλλόμενη στις συναλλαγές συμπεριφορά, κατά την κρίση χρηστού και εχέφρονα ανθρώπου, κατ’ αντικειμενική κρίση, το δε δικαστήριο για τη διαμόρφωση της σχετικής κρίσης λαμβάνει υπόψη, με διαφορετική κατά περίπτωση βαρύτητα, τα συμφέροντα των μερών και κυρίως εκείνου απ’ αυτά, το οποίο αποβλέπει να προστατεύσει τυχόν ο ερμηνευόμενος όρος, ο δι-καιοπρακτικός σκοπός, οι συνήθειες και λοιπές τοπικές, χρονικές και άλλες συνθήκες των μερών κατά το χρόνο σύναψης της σχετικής δικαιοπραξίας και β) τα συναλλακτικά ήθη, που είναι οι συνηθισμένοι τρόποι ενέργειας στις συναλλαγές (ΑΠ 391/2010 Νόμος, ΑΠ 737/2001 ΕλλΔνη 43.725, ΕφΑθ 3807/2009 ΕλλΔνη 2010.156 και 166, Α. Γεωργιάδου – Σταθο-πούλου, Αστικός Κώδιξ, τόμος Ι άρθρα 173 και 200), ήτοι σαφώς και στοιχεία εκτός της δικαιοπραξίας (ΑΠ 925/2009 Νόμος, ΑΠ 408/2009 Νόμος, ΕφΑθ 395/2010 ΕΔικΠολ 2010.137). Η εφαρμογή των κριτηρίων που επιβάλλουν οι ως άνω διατάξεις, ωστόσο, είναι νοητή μόνο όταν η βούληση των δικαιοπρακτούντων είναι ασαφής και αμφίβολη, καθόσον εάν οι δικαιοπρακτούντες έχουν διατυπώσει τη δήλωση βούλησής τους με σαφήνεια και πληρότητα, ώστε να μην υφίσταται αμφιβολία ή κενό, δεν συντρέχει νόμιμη περίπτωση προσφυγής στις διατάξεις των άρθρων 173 και 200 ΑΚ (ΑΠ 991/2009 Νόμος, ΑΠ 1361/2009 Νόμος).

Εν προκειμένω, στην υπό κρίση από 24.7.2012 και με αριθμό εκθέσεως καταθέσεως …/27.7.2012 αγωγή, η ενάγουσα εκθέτει ότι η οιονεί καθολική δικαιοπάροχος αυτής, σύναψε μετά των εναγομένων σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, δυνάμει της οποίας οι τελευταίοι ανέλαβαν την υποχρέωση να παραχωρήσουν σε αυτή και για το χρονικό διάστημα από τις 28.12.2005 έως τις 27.12.2017, τη χρήση του διαλαμβανομένου στην αγωγή ισογείου μισθίου ακινήτου (καταστήματος), εμβαδού 340,00 τ.μ., πλέον παταριού εμβαδού 200 τ.μ., και υπαίθριου χώρου εμβαδού 72,90 τ.μ., το οποίο κείται στο Δήμο θεσσαλονίκης του Ν. θεσσαλονίκης και δη στην Πλατεία Αριστοτέλους (αριθμός .), προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας της ενάγουσας μισθώτριας, προς εκπλήρωση του εταιρικού σκοπού αυτής, η οποία συνίσταται στην εκμετάλλευση καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος, αντί μηνιαίου μισθώματος ποσού 20.000,00 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6%, το οποίο θα αναπροσαρμοζόταν την 1η Απριλίου εκάστου έτους πέραν του έτους 2006 κατά ποσοστό ίσο με το δείκτη τιμών καταναλωτή προσαυξημένο κατά μία ποσοστιαία μονάδα. Ότι μίσθωμα αποτελεί και το ποσό των 400.000,00 ευρώ, το οποίο κατέβαλε η οιονεί καθολική δικαιοπάροχος της ενάγουσας στους εναγόμενους από το έτος 2005 έως το έτος 2006. Ότι κατόπιν διαδοχικών συμφωνιών μεταξύ των συμβαλλομένων, αποκλείσθηκε η εφαρμογή της ως άνω ρήτρας αναπροσαρμογής από την 1.4.2009 έως τις 30.6.2015, το δε μηνιαίο καταβλητέο μίσθωμα ορίσθηκε για το χρονικό διάστημα από την 1.2.2012 έως τις 31.1.2013 στο ποσό των 15.000,00 ευρώ και εντεύθεν στο ποσό των 18.000,00 ευρώ, αναπροσαρμοζόμενο κατά τα ανωτέρω. Ότι σε χρόνο μεταγενέστερο της συνάψεως της ως άνω συμβάσεως μισθώσεως, λόγω της ανακύψασας έκτακτης απρόβλεπτης και μόνιμης οικονομικής κρίσης, σημειώθηκε μείωση της εμπορικής της δραστηριότητας και κατ’ ακολουθίαν μείωση του τζίρου -κύκλου εργασιών- μεικτών κερδών αλλά και των καθαρών κερδών, με αποτέλεσμα το συμφωνηθέν και καταβαλλόμενο μίσθωμα να βρίσκεται σε προφανή δυσαναλογία προς το καταβαλλόμενο μετά διαπραγμάτευση (ελεύθερο) μίσθωμα από μισθωτές άλλων ομοειδών σε χαρακτηριστικά και προορισμό ακινήτων, το οποίο είναι πλέον μικρότερο, κατά τα ειδικότερα διαλαμβανόμενα στο δικόγραφο της αγωγής ως προς τα επιμέρους προσδιοριστικά στοιχεία. Ότι ενόψει τούτων, η εμμονή των εναγομένων συνεκμισθωτών στην εκπλήρωση της παροχής, ως συνομολογήθηκε, αντίκειται στην καλή πίστη και στα χρηστά ήθη, ήτοι είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές και δεν συνάδει με όσα έχουν επικρατήσει κατά τη μακραίωνη εξέλιξη και έχουν παγιωθεί ως αρχές που διέπουν τις σχέσεις μεταξύ των συναλλασσομένων. Ενόψει τούτων, ζητεί, κατ’ εκτίμηση του δικογράφου, να εκδοθεί απόφαση του παρόντος δικαστηρίου, με την οποία α) να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο καταβαλλόμενο μίσθωμα για το χρονικό διάστημα από την επίδοση της αγωγής έως τις 27.12.2017 στο σταθερό ποσό των 6.457,00 ευρώ, συνυπολογιζομένου ποσού 2.777,00 ευρώ που έχει προκαταβληθεί για έκαστο μισθωτικό μήνα με αναγωγή του ποσού των 400.000,00 ευρώ σε ισόποσες με τους μισθωτικούς μήνες δόσεις, β) να ορισθεί ότι από τις 30.06.2015 και εντεύθεν το υπόλοιπο καταβλητέο μηνιαίο μίσθωμα αναπροσαρμόζεται κατά ποσοστό ίσο με το δείκτη τιμών καταναλωτή, προσαυξημένη κατά μία ποσοστιαία μονάδα και γ) την καταδίκη της εναγομένης στη δικαστική της δαπάνη. Σημειωτέον δε ότι, κατά την κρίση του δικαστηρίου, το αίτημα να αναγνωρισθεί ότι το προκαταβληθέν ποσό των 400.000,00 ευρώ αποτελεί μίσθωμα, το οποίο με αναγωγή σε μηνιαία βάση αντιστοιχεί στο μηνιαίο ποσό των 2.777,00 ευρώ, δεν αποτελεί γνήσιο κύριο αίτημα παροχής έννομης προστασίας αλλά εξετάζεται αναγκαίως στα πλαίσια του δικανικού συλλογισμού κατά την εξέταση του υπό στοιχεία (α) αιτήματος ως προς το ύψος του μισθώματος. Με το ως άνω περιεχόμενο, η αγωγή παραδεκτώς εισάγεται στο δικαστήριο τούτο, το οποίο είναι καθ’ ύλην και κατά τόπον αρμόδιο (άρθρ. 14 παρ. 1 περ. β, 16 περ. 1, 29 ΚΠολΔ), προκειμένου να δικα-σθεί κατά τη διαδικασία των άρθρων 647 επ. ΚΠολΔ, όπως η παρ. 1 ισχύει μετά την τροποποίησή της από το άρθρ. 7 στοιχ. 20 του ν. 2741/28.09.1999, πλην (Ι.) του υπό στοιχείο (β.) αιτήματος αυτής, το οποίο είναι απορριπτέο, ως απαράδεκτο κατ’ άρθρο 116, 216 ΚΠολΔ, καθ’ ο μέρος είναι αντιφατικό και (ΙΙ.) καθ’ ο μέρος ζητείται να αναπροσαρμοσθεί το μίσθωμα με βάση τις επιταγές του άρθρου 388 ΑΚ, κατά το οποίο μέρος είναι απορριπτέα η αγωγή ως αόριστη, δεδομένου ότι η ενάγουσα ουδέν εκ των πραγματικών προϋποθέσεων εφαρμογής της ανωτέρω διατάξεως επικαλείται, ήτοι ότι κάποια συγκεκριμένα στοιχεία αποτέλεσαν δικαιοπρακτικό θεμέλιο της συμβάσεως μισθώσεως, καθώς και ότι η σύμβαση στηρίχθηκε σε αυτά. Κατά τα λοιπά είναι νόμιμη, ερειδόμενη στη διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, μη δεσμευμένου του δικαστηρίου από την αναφορά συγκεκριμένων διατάξεων από μέρους της ενάγουσας, κατ’ εφαρμογή της αρχής ius novit curia (ΑΠ 720/97 ΝοΒ 46.635, Εφθεσ 1527/2000 Αρμ ΝΖ.1406) και του κανόνα ότι η αναγραφή στο δικόγραφο εσφαλμένων νομικών διατάξεων είναι αδιάφορη (ΑΠ 1468/2005 ΝοΒ 54.389) και σε εκείνες των άρθρων 71, 176, 191 παρ. 2 ΚΠολΔ. Πρέπει, συνεπώς, η αγωγή να εξετασθεί περαιτέρω κατ’ ουσίαν.

Από τις ένορκες καταθέσεις των μαρτύρων, οι οποίοι εξετάσθηκαν νομότυπα στο ακροατήριο του παρόντος δικαστηρίου, όπως οι καταθέσεις περιέχονται στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδριάσεως του παρόντος δικαστηρίου, από τα έγγραφα, τα οποία νομίμως επικαλούνται και προσκομίζουν οι διάδικοι, άλλα από τα οποία λαμβάνονται υπόψη προς άμεση απόδειξη, άλλα δε για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων, ορισμένα από τα οποία μνημονεύονται παρακάτω, χωρίς όμως κάποιο από αυτά να παραλειφθεί κατά την ουσιαστική εκτίμηση της διαφοράς, από τις υπ’ αριθμ. 811/2012 και 23.969/08.10.2010 αποφάσεις του παρόντος δικαστηρίου, εκ των οποίων η δεύτερη εκδόθηκε κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων, οι οποίες λαμβάνονται υπόψη για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (ΑΠ 1503/2009 ΔΕΕ 2010.2020, ΑΠ 472/004 Δίκη 2005.368, ΑΠ 1286/2003 ΧρΙΔ 2004.245, ΑΠ 156/2000 ΑρχΝ ΝΒ.415, ΕφΠειρ 43/2006 ΠειρΝ 2006.165), από την υπ’ αριθμ. 31508/17.08.2007 απόφαση του παρόντος δικαστηρίου, η οποία λαμβάνεται υπόψη μόνο προς αντίκρουση των ισχυρισμών των εναγομένων, από τις υπ’ αριθμ. 4685 και 4686/10.9.2012 ένορκες βεβαιώσεις ενώπιον της Συμβολαιογράφου θεσσαλονίκης Αλεξάνδρας Μ. – Ι., οι οποίες ελήφθησαν στα πλαίσια άλλης δίκης και λαμβάνονται υπόψη για τη συναγωγή δικαστικών τεκμηρίων (ΑΠ 146/1997 ΝοΒ 46.1059, Εφθεσ 2673/1999 Αρμ ΝΓ.1711), από την υπ’ αριθμ. 1.645/02.08.2012 ένορκη βεβαίωση ενώπιον της Ειρηνοδίκης θεσσαλονίκης, η οποία ελήφθη μετά εμπρόθεσμη και νομότυπη κλήτευση των εναγομένων (βλ. σχετικά προς τούτο τις υπ’ αριθμ. 7.490/30.07.2012, 7.487/30.7.2012, 7.496/31.7.2012 και 7.493/31.7/2012 εκθέσεις επιδόσεως της διορισμένης στο Πρωτοδικείο θεσσαλονίκης δικαστικής επιμελήτριας Φούλας Η. Τενώκη, που προσκομίζει η ενάγουσα για τους εναγόμενους αντίστοιχα) και από τη θεώρηση του επιδίκου, ως μη πληρούν τους όρους του νόμου αποδεικτικό μέσο, αποδεικνύονται τα εξής κρίσιμα πραγματικά περιστατικά στην υπόθεση αυτή: Η ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία «Ανώνυμη Εταιρία Εκμετάλλευσης Εστιατορίων F. Κηφισιά Α.Ε.», οιονεί καθολικός διάδοχος της οποίας είναι η νυν ενάγουσα, ανώνυμη εταιρία με την επωνυμία «ΑΝΩΝΥΜΗ ΕΤΑΙΡΙΑ ΕΜΠΟΡΙΑΣ ΝΕΩΤΕΡΙΣΜΩΝ ΚΑΙ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΕΩΣ ΕΣΤΙΑΤΟΡΙΩΝ F. … Α.Ε.», σύναψε στις 28.12.2005 μετά των Δ., συζ., Ι.Δ., Σ. Χας Μ.Δ., Γ.Δ., του Μ., και Χ.Δ., του Μ., σύμβαση εμπορικής μισθώσεως, δυνάμει της οποίας οι τελευταίοι ανέλαβαν την υποχρέωση να παραχωρήσουν στην προαναφερόμενη ανώνυμη εταιρία τη χρήση ενός ισογείου μισθίου ακινήτου (καταστήματος), εμβαδού 340,00 τ.μ., πλέον παταριού εμβαδού 200 τ.μ., το οποίο κείται στο Δήμο θεσσαλονίκης του Ν. θεσσαλονίκης και δη στην Πλατεία Αριστοτέλους (αριθμός …), προκειμένου να χρησιμοποιηθεί για την άσκηση της εμπορικής δραστηριότητας της μισθώτριας, προς εκπλήρωση του εταιρικού σκοπού αυτής, η οποία συνίσταται στην εκμετάλλευση καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος αντί μηνιαίου μισθώματος ποσού 20.000,00 ευρώ, πλέον του αναλογούντος τέλους χαρτοσήμου 3,6% το οποίο θα αναπροσαρμοζόταν την 1η Απριλίου εκάστου έτους πέραν του έτους 2006 κατά ποσοστό ίσο με το δείκτη τιμών καταναλωτή προσαυξημένο κατά μία ποσοστιαία μονάδα καταβλητέου εντός του πρώτου πενθημέρου εκάστου μισθωτικού μηνός από την 1.4.2006 και εντεύθεν. Ειδικότερα, το μίσθιο επρόκειτο να χρησιμοποιηθεί για τη λειτουργία εστιατορίου, καφετερίας, μπαρ, και catering μετά μουσικής. Η μίσθωση συμφωνήθηκε ότι θα διαρκέσει για το χρονικό διάστημα από τις 28.12.2005 έως τις 27.12.2017, ρύθμιση σύμφωνη με την προβλεπόμενη στο άρθρο 5 παρ. 1 του π.δ. 34/1995. Περαιτέρω, μεταξύ των συμβαλλομένων συμφωνήθηκε (υπό στοιχείο ΙΑ όρος) ότι η μισθώτρια θα ήταν υποχρεωμένη να καταβάλει από τις 28.12.2005 έως την 1.2.2006 στους συνεκμισθωτές ποσό 400.000,00 ευρώ, ως «άυλη εμπορική αξία». Ο σχετικός όρος είναι σαφής και ανενδοίαστος και συνεπώς ουδεμίας ερμηνείας επιδέχεται, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στη μείζονα σκέψη, η οποία προηγήθηκε. Ειδικότερα το ποσό των 400.000,00 ευρώ, ανεξαρτήτως του τρόπου με τον οποίο χαρακτηρίσθηκε από τους συμβαλλόμενους, μισθώτρια και συνεκμισθωτές, αποτελεί μίσθωμα με την έννοια του άρθρου 574 ΑΚ, δεδομένου ότι η συνομολόγησή του αποτελούσε προϋπόθεση για να καταρτισθεί η σύμβαση μισθώσεως και να παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου (βλ. σχετ. Χαραλ. Δ. Παπαδάκης Αγωγές Απόδοσης Μισθίου Εκδ. 3Η 2006 Τόμος 1ος σελ. 412 και τις εκεί παραπομπές). Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι στις 7.4.2010 συμφωνήθηκε μεταξύ των ως άνω συμβαλλομένων ότι δεν θα εφαρμοζόταν η κατά τα ανωτέρω ρήτρα περί αναπροσαρμογής για το χρονικό διάστημα από την 1.4.2009 έως τις 31.3.2011. Η αναστολή της εφαρμογής αυτού του όρου παρατάθηκε με σχετική συμφωνία των διαδίκων έως τις 30.6.2011, ενώ περαιτέρω, συμφωνήθηκε ότι το μηνιαίο καταβλητέο (πέραν του προκαταβληθέ-ντος) μίσθωμα θα ανερχόταν για το χρονικό διάστημα από την 1.7.2011 έως τις 30.6.2013 στο ποσό των 18.000,00 ευρώ, για το χρονικό διάστημα από την 1.7.2013 έως τις 30.6.2014 στο ποσό των 20.000,00 ευρώ και για το χρονικό διάστημα από την 1.7.2014 έως τις 30.6.2015 στο ποσό των 21.500,00 ευρώ. Ακολούθως, την 1.2.2012, συμφωνήθηκε μεταξύ των συμβαλλομένων αναπροσαρμογή του μηνιαίου καταβλητέου (πέραν του προκαταβληθέντος) μισθώματος στο ποσό των 15.000,00 ευρώ για το χρονικό διάστημα από την 1.2.2012 έως τις 31.1.2013, υπό τον όρο ότι δεν θα επερχόταν εντός του χρονικού αυτού διαστήματος μείωση του Φ.Π.Α., στην εστίαση. Ενόψει τούτων και του γεγονότος, ότι δεν δύναται το παρόν δικαστήριο να θεωρήσει δεδομένη την άσκηση του δικαιώματος της μισθώτριας για παράταση της μισθωτικής σχέσης στα 16 έτη, το μηνιαίο καταβλητέο μίσθωμα, συμπεριλαμβανομένου και του προκαταβληθέντος, ανέρχεται κατά το χρόνο έγερσης της αγωγής στο ποσό των 17.777,77 ευρώ (15.000,00 ευρώ + [400.000,00 ευρώ: 144 μήνες]= 17.777,77 ευρώ), ήτοι σε 32,92 ευρώ/τ.μ.

Επιπλέον, αποδεικνύεται ότι σε χρόνο μεταγενέστερο της καταρτίσεως της συμβάσεως μισθώσεως επήλθε έκτακτη, απρόβλεπτη και μη παροδικού χαρακτήρα δυσμενής μεταβολή των οικονομικών δεδομένων της χώρας, η οποία εκδηλώθηκε στο δημόσιο τομέα με την διαπίστωση της ύπαρξης τεράστιων ταμειακών – δημοσιονομικών ελλειμμάτων, ως συνέπεια της πάγιας και μακρόχρονης υπέρβασης του ύψους των κρατικών εσόδων, η οποία κατέστησε επιτακτική την προσφυγή προς δανειοδότηση στο Δ.Ν.Τ., και το μηχανισμό στήριξης της Ε.Ε., προκειμένου να αποφευχθεί ένα ευρύτατης έκτασης πιστωτικό γεγονός και την διενέργεια εκτενών περικοπών στις εν γένει δαπάνες του δημόσιου τομέα, μισθολογικές και μη, η οποία ακολούθως προκάλεσε τη μείωση της αγοραστικής δύναμης ενός μεγάλου τμήματος του πληθυσμού, του οποίου οι απολαβές προερχόταν από τον ευρύτερο δημόσιο τομέα. Συγχρόνως σε άμεση συνάρτηση με τα ως άνω γεγονότα, η απουσία ρευστότητας και οι κλυδωνισμοί του τραπεζικού συστήματος, το οποίο εισήλθε σε μία περίοδο ομφαλοσκόπησης και εσωστρέφειας, περιορίζοντας δραστικά κάθε μορφής δανειοδότηση – χρηματοδότηση, συμπεριλαμβανομένων και των επαγγελματικών – επιχειρηματικών δανείων, προκάλεσε περιστολή της εμπορικής δραστηριότητας, κένωση εμπορικών καταστημάτων, χωρίς πρόθεση από τους επαγγελματίες να αναλάβουν νέες επαγγελματικές πρωτοβουλίες και να προβούν σε επενδύσεις που συνεπάγονται έκθεση σε οικονομικό κίνδυνο, με αποτέλεσμα την ακόμη περαιτέρω δυσμενή μεταβολή του οικονομικού κλίματος (ύφεση). Η έλλειψη αυτή επιχειρηματικού ενδιαφέροντος προκάλεσε κατακόρυφη μείωση της μισθωτικής αξίας των διαθεσίμων ακινήτων κατά ποσοστό 20% τουλάχιστον, το μέγεθος δε αυτό βρίσκεται σε πλήρη αντιστοιχία με την μείωση του τζίρου -κύκλου εργασιών- μεικτών κερδών αλλά και των καθαρών κερδών όλων των εμπορικών εκμεταλλεύσεων. Σε επίρρωση τούτων εκδόθηκε και η υπ’ αριθμ. 2/32619 απόφαση του Υπουργείου Οικονομικών, δυνάμει της οποίας συνιστάται η αναδιαπραγμάτευση όλων των μισθωμάτων που καταβάλλονται για ακίνητα που μισθώνονται από τον ευρύτερο δημόσιο τομέα (Ν.Π.Δ.Δ., Ο.Τ.Α.) κατά ποσοστό 20% τουλάχιστον, ενώ ήδη με το ν. 4002/2011 μειώθηκε το ύψος των καταβαλλόμενων από το ελληνικό Δημόσιο μισθωμάτων σε ποσοστό 20%. Επιπλέον δε, με το άρθρο 17 του ν. 3.583/2010 τροποποιήθηκε το άρθρο 43 εδ. 2 του π.δ. 34/1995 περιορίσθηκε αφενός η περίοδος δέσμευσης του μισθωτή εμπορικής μίσθωσης σε περίπτωση καταγγελίας λόγω μεταμέλειας, αφετέρου μειώθηκε η κατά νόμο οφειλόμενη αποζημίωση, προκειμένου, κατά τα διαλαμβανόμενα στην εισηγητική έκθεση του ως άνω νόμου να «διευκολυνθεί η επαναδιαπραγμάτευση των μισθώσεων στο πλαίσιο της νέας οικονομικής συγκυρίας που διαμορφώνεται». Επιπλέον η αναστολή της ιδιωτικής εμπορικής – επιχειρηματικής δραστηριότητας λόγω των εμπλοκών του τραπεζικού συστήματος κατά τα ανωτέρω και της αφερεγγυότητας του Ελληνικού Δημοσίου, είχε ως συνέπεια την απώλεια εκατοντάδων χιλιάδων θέσεων εργασίας και μείωση των αποδοχών στον ιδιωτικό τομέα, με αποτέλεσμα την περαιτέρω μείωση της αγοραστικής δύναμης και της κατανάλωσης, η οποία εκδηλώθηκε ακόμη και στα είδη εστίασης. Επίσης, οι ιδιωτικές επιχειρήσεις πέραν του περιορισμού της δραστηριότητάς τους επιβαρύνθηκαν πολλαπλά με την αύξηση του Φ.Π.Α., των τιμολογίων των οργανισμών κοινής ωφέλειας, την απαγόρευση χρήσης πετρελαίου θέρμανσης και τις έκτακτες φορολογικές υποχρεώσεις που τους επιβλήθηκαν. Σε χρονικό δε σημείο μεταγενέστερο της τελευταίας συμφωνίας περί αναπροσαρμογής, επήλθε ραγδαία επιδείνωση των οικονομικών δεδομένων της χώρας, η οποία προκάλεσε αλυσιδωτούς κλυδωνισμούς και οδήγησε σε σχηματισμό κυβέρνησης ευρείας κοινοβουλευτικής συμμετοχής και σε εκ νέου προσφυγή σε δανεισμό από το Δ.Ν.Τ., και τον Ευρωπαϊκό Μηχανισμό Χρηματοπιστωτικής Στήριξης, ο οποίος συγκροτήθηκε εξ αφορμής των επιπτώσεων της οικονομικής κρίσης στην Ελλάδα, γεγονότα τα οποία επέτειναν τις συνέπειες που προαναφέρθησαν. Εξ αυτών των λόγων αλλά και του γεγονότος ότι η εκμετάλλευση του μισθίου αφορά μορφή δαπάνης στον ευρύ χώρο της εστίασης, η οποία, πλέον, χαρακτηρίζεται από την συντριπτική πλειοψηφία των καταναλωτών ως πολυτελής, η ασκούμενη από την ενάγουσα δραστηριότητα στο μίσθιο ακίνητο παρουσιάζει πτωτική πορεία, με αποτέλεσμα ο κύκλος εργασιών αυτής να ανέρχεται το έτος 2009 στο ποσό των 1.981.316,37 ευρώ, το έτος 2010 στο ποσό των 1.870.649,18 ευρώ και το έτος 2011 στο ποσό των 1.747.271,90 ευρώ, με ζημίες (προ φόρων) ύψους 43.409,76 ευρώ, 148.095,63 ευρώ και 128.035,10 ευρώ, αντίστοιχα και να έχει συσσωρευθεί σε βάρος της ζημία ύψους 1.356.707,23 ευρώ, η οποία μεταφέρεται στο έτος 2012. Επιπλέον, υφίσταται μεγάλος αριθμός κενών και συνεπώς διαθεσίμων καταστημάτων τόσο στην εγγύς όσο και στην ευρύτερη περιοχή. Ειδικότερα, από τα συνολικά εννέα ακίνητα στο συγκεκριμένο τμήμα της Πλατείας Αριστοτέλους, τρία διατίθενται προς μίσθωση, πλην όμως δεν αποδεικνύεται ούτε το εμβαδό αυτών ούτε το τυχόν αξιούμενο ή προσφερόμενο δι’ αυτά μίσθωμα ειμή μόνο ότι εκατέρωθεν του μισθίου διατίθενται προς εκμίσθωση δύο ακίνητα εμβαδού 40 και 60 τ.μ., αντίστοιχα, εκ των οποίων το δεύτερο διατίθεται προς μίσθωση αντί μισθώματος 2.200,00 ευρώ (36,66/ τ.μ.). Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι γωνιακό ισόγειο ακίνητο επί της Πλατείας Αριστοτέλους και της οδού Μητροπόλεως, εμβαδού 350 τ.μ., κατά προσέγγιση, είναι μισθωμένο αντί μηνιαίου καταβλητέου μισθώματος ποσού 14.000,00 ευρώ/μήνα (40 ευρώ/τ.μ.), ισόγειο ακίνητο εμβαδού 373 τ.μ., πλέον υπογείου εμβαδού 363 τ.μ., και παταριού 340 τ.μ., το οποίο κείται επί της Λεωφόρου Νίκης, αριθμός . (συμβολή με οδό .) με το διακριτικό τίτλο «…», είναι μισθωμένο αντί μηνιαίου καταβλητέου μισθώματος ποσού 9.000 ευρώ/μήνα (8,36 ευρώ/τ.μ.), ισόγειο κατάστημα εμβαδού 116 τ.μ., πλέον παταριού εμβαδού 58 τ.μ., το οποίο κείται στην Πλατεία Αριστοτέλους είναι μισθωμένο αντί μηνιαίου καταβλητέου μισθώματος ποσού 10.000,00 ευρώ (57,47 ευρώ/τ.μ.) και ισόγειο κατάστημα εμβαδού 220 τ.μ., πλέον παταριού 110 τ.μ., είναι μισθωμένο αντί μηνιαίου καταβλητέου μισθώματος ποσού 11.000,00 ευρώ (33,33 ευρώ/τ.μ.). Αντιθέτως, τα διαθέσιμα προς μίσθωση ακίνητα, τα οποία κείται στη συμβολή των οδών Σ.Κ., Λ. Ν. και Μ., επί της Λ.Ν. αριθμός ., ήτοι μετά τη συμβολή με τη δημοτική οδό Α.Σ. (διακριτικός τίτλος «.»), επί της δημοτικής οδού Α. Σ. αριθμός ., επί της Λ. Ν. αριθμός 45 (διακριτικός τίτλος «.»), επί της Λ. Ν. αριθμός 71 (διακριτικός τίτλος «.») δεν είναι προσφορά προς σύγκριση, καθόσον δεν βρίσκονται στην εγγύς με το μίσθιο περιοχή ενώ επίσης δεν είναι αξιοποιήσιμα τα προσκομιζόμενα συγκριτικά στοιχεία για μίσθια στα οποία λειτούργησαν επιχειρήσεις με το διακριτικό τίτλο «.» και «.», καθόσον στην πρώτη περίπτωση δεν αποδεικνύεται το ύψος του καταβλητέου μισθώματος και στη δεύτερη περίπτωση η θέση του μισθίου. Κατά συνέπεια, η μέση μισθωτική αξία των εμπορικών μισθώσεων της εγγύς του μισθίου περιοχής ανέρχεται στο ποσό των 34,79 ευρώ/τ.μ. Ενόψει, τούτων αλλά και των γεγονότων ότι (α.) όλα τα προμνη-σθέντα μίσθια βρίσκονται σε ευνοϊκότερη προς εκμετάλλευση θέση σε σχέση με το επίδικο και (β.) ότι το μίσθιο κείται στην πλευρά της Πλατείας Αριστοτέλους που υπολείπεται εμπορικής κίνησης και συνεπώς μισθωτικού ενδιαφέροντος κατά ποσοστό έως και 50%, το συμφωνηθέν ως μηνιαίο καταβλητέο μίσθωμα (32,92 ευρώ) βρίσκεται σε προφανή δυσαναλογία προς το καταβαλλόμενο μετά διαπραγμάτευση (ελεύθερο) μίσθωμα από μισθωτές άλλων ομοειδών και μη σε χαρακτηριστικά και προορισμό ακινήτων στην αυτή πλευρά της Πλατείας Αριστοτέλους, το αυτό δε ισχύει πολλώ δε μάλλον σε σχέση με τις συμφωνηθείσες αναπροσαρμογές που αυξάνουν το μίσθωμα για το χρονικό διάστημα από την 1.7.2013 έως την 30.6.2014 στο ποσό των 37,03 ευρώ/τ.μ., και για το χρονικό διάστημα από την 1.7.2014 έως την 30.6.2015 στο ποσό των 39,81 ευρώ/τ.μ. Πρέπει, συνεπώς να γίνει εν μέρει δεκτή η υπό κρίση αγωγή ως και κατ’ ουσίαν βάσιμη, να αναπροσαρμοσθεί το μηνιαίο καταβλητέο μίσθωμα για το χρονικό διάστημα από την έγερση της αγωγής έως την 30.6.2015 στο ποσό των 10.000,00 ευρώ, συνυπολογιζομένου του προκαταβληθέντος μέρους εκάστου μηνιαίου μισθώματος ποσού 2.777,77 ευρώ και να συμψηφιστεί η δικαστική δαπάνη των διαδίκων, λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας τους (178 ΚΠολΔ).

Share This Post

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *

Captcha * Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.