ΜΠρ Καλαμ 2/2012 – Αγωγή αναπροσαρμογής μισθώματος εκ μέρους μισθωτή / στοιχεία ορισμένου της αγωγής

ΣΥΝΕΡΓΑΣΙΑ ΜΕ JUDEX 1Περίληψη: Εμπορική μίσθωση – Αναπροσαρμογή μισθώματος -. Για τη θεμελίωση της αγωγής αναπροσαρμογής του μισθώματος, όταν την ασκεί ο μισθωτής πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της παραπάνω διάταξης, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων – μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Ο ενάγων οφείλει επίσης να εκθέσει στα δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κλπ) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής.

ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΚΑΛΑΜΑΤΑΣ

ΕΙΔΙΚΗ ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

ΑΡΙΘΜΟΣ ΑΠΟΦΑΣΗΣ 2/2012

ΤΟ ΜΟΝΟΜΕΛΕΣ ΠΡΩΤΟΔΙΚΕΙΟ ΚΑΛΑΜΑΤΑΣ

ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ ΜΙΣΘΩΤΙΚΩΝ ΔΙΑΦΟΡΩΝ ΚΑΙ

ΔΙΑΦΟΡΩΝ ΜΕΤΑΞΥ ΙΔΙΟΚΤΗΤΩΝ ΚΑΙ ΔΙΑΧΕΙΡΙΣΤΩΝ

ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΑΣ ΚΑΤ’ ΟΡΟΦΟΥΣ

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τη Δικαστή Σοφία Φαρασοπούλου, Πρωτοδίκη, που ορίστηκε οσιό την Πρόεδρο Πρωτοδικών του Πρωτοδικείου Καλαμάτας και από τη Γραμματέα Ευγενία Δασκαλάκη.

ΣΥΝΕΔΡΙΑΣΕ δημόσια στο ακροατήριο του στις 4 Οκτωβρίου 2011, για να δικάσει την υπόθεση, μεταξύ:

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΥΣΑΣ: …, κατοίκου Καλαμάτας (οδός …), η οποία παραστάθηκε δια του πληρεξουσίου της δικηγόρου Αντωνίου Γιαννακόπουλου.

ΤΗΣ ΕΝΑΓΟΜΕΝΗΣ: …, κατοίκου Αρφαρών Μεσσηνίας, η οποία παραστάθηκε μετά του πληρεξουσίου της δικηγόρου Βασίλειου Ζακόπουλου (AM 5320 ΔΣΑ).

Η ενάγουσα ζήτησε να γίνει δεκτή η από 2-5-2011 και με αριθμό έκθεσης κατάθεσης δικογράφου 21/2011 αγωγή της η συζήτηση της οποίας προσδιορίστηκε για την ημερομηνία που αναφέρεται στην αρχή της παρούσας, κατά την οποία η υπόθεση εκφωνήθηκε από τη σειρά του οικείου εκθέματος.

ΚΑΤΑ τη συζήτηση της υπόθεσης οι πληρεξούσιοι δικηγόροι των διαδίκων ζήτησαν να γίνουν δεκτά όσα αναφέρονται στα πρακτικά και στις έγγραφες προτάσεις που κατέθεσαν.

ΑΦΟΥ ΜΕΛΕΤΗΣΕ ΤΗ ΔΙΚΟΓΡΑΦΙΑ

ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Η διάταξη του άρθρου 288 ΑΚ, κατά την οποία ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή, όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 ΑΚ. Παρέχει δε στο Δικαστή τη δυνατότητα, όταν, λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα, που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή να την περιορίσει με βάση αντικειμενικά κριτήρια κατά τις αντιλήψεις, που κρατούν στις συναλλ,αγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής πίστης. Επομένως, με βάση την πιο πάνω διάταξη, η οποία είναι εφαρμοστέα και επί των εμπορικών μισθώσεων, ενόψει του άρθρου 44 του π.δ. 34/1995, ο μισθωτής εμπορικής μίσθωσης μπορεί να ζητήσει κατά το άρθρο 288 ΑΚ αναπροσαρμογή του οφειλόμενου αρχικού ή μετά από αναπροσαρμογή συμβατική ή νόμιμη (αντικειμενική) μισθώματος, εφόσον εξαιτίας προβλεπτών ή απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε αδιαμφισβήτητα τόσο ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου, ώστε με βάση τις συγκεκριμένες συνθήκες η εμμονή του εκμισθωτή στην καταβολή του ίδιου μισθώματος να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές και να επιβάλλεται, σύμφωνα με την καλή πίσιη και τα συναλλακτικά ήθη – συνεκτιμώμενης της ασφάλειας των συναλλαγών- η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει τη δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαπραχθείσα καλή πίστη (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλλΔνη 1997.767). Μεταβολή των συνθηκών, με την έννοια του άρθρου 288 ΑΚ, μπορεί να αποτελέσουν η σημαντική αύξηση ή μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου και άλλων όμορων και ομοειδών ακινήτων, η υποτίμηση του νομίσματος, η από διαφόρους λόγους αυξομείωση της ζητήσεως των ακινήτων και άλλοι λόγοι. Με βάση τα στοιχεία αυτά, το Δικαστήριο οφείλει πρώτα να διαγνώσει, αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της συμβατικής ή αντικειμενικής αναπροσαρμογής, μισθώματος και εκείνου που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μισθώσεως (“ελεύθερου”), υπάρχει διαφορά τόσο σημαντική, ώστε επιβάλλεται κατά τις αρχές της καλής πίστεως, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του πρώτου (οφειλομένου), και ύστερα, αν διαπιστώσει τέτοια διαφορά, να αναπροσαρμόσει το ίδιο αυτό μίσθωμα στο επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη (ΑΠ 508/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 633/2007 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ). Κατά συνέπεια, για την αναπροσαρμογή του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ απαιτείται και συνακόλουθα αρκεί: α) Μόνιμη μεταβολή των συνθηκών κατά το διάστημα από τη σύναψη της επαγγελματικής μίσθωσης και τον αρχικό συμβατικό προσδιορισμό του μισθώματος και της αναπροσαρμογής του ή από το χρόνο της μεταγενέστερης (συμβατικής ή νόμιμης) αναπροσαρμογής μέχρι το χρόνο άσκησης της αγωγής, ανεξάρτητα από το υπαίτιο, το έκτακτο και το απρόβλεπτο των λόγων που προξένησαν την εν λόγω μεταβολή, β) ουσιώδης απόκλιση (αύξηση ή μείωση) κατά το χρόνο άσκησης της αγωγής ανάμεσα στο από την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη επιβαλλόμενο αφενός και στο αρχικά συνομολογημένο ή το μετά από αναπροσαρμογή καταβαλλόμενο μίσθωμα αφετέρου, σε τρόπο ώστε η διατήρηση του τελευταίου να επιφέρει ζημία στον ενάγοντα, η οποία υπερβαίνει τον αναλαμβανόμενο, με τον αρχικό ή μετά από αναπροσαρμογή ορισμό του μισθώματος κίνδυνο και γ) αιτιώδης σύνδεσμος (συνάφεια) ανάμεσα στη μεταβολή των συνθηκών και την ουσιώδη απόκλιση του μισθώματος, ώστε η αναπροσαρμογή να αποκλείεται αν η απόκλιση θα επερχόταν και χωρίς μεταβολή των συνθηκών. (ΟλΑΠ 9/1997 ΕλΔ 1997. 767, ΑΠ 850/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 508/2010 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 2166/09 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1464/2009 ΤΝΠ ΝΟΜΟΣ, ΑΠ 1487/2005 ΕλλΔνη 2006. 170, ΑΠ 328/2004 ΕλλΔνη 2005. 1461, ΕφΑθ 7172/2008 ΕλλΔνη 2009.1254). Το σχετικό δικαίωμα αναπροσαρμογής του μισθώματος κατ’ άρθρο 288 ΑΚ είναι διαπλαστικό, παρέχει δηλαδή τη δυνατότητα να επιδιωχθεί με αγωγή η διάπλαση για το μέλλον – και όχι αναδρομικά – της έννομης σχέσης της μίσθωσης από την επίδοση της οικείας αγωγής (ΑΠ 893/2010 ΝοΒ 2011.933, ΑΠ 2154/2007 ΕλλΔνη 2010.759). Περαιτέρω, για τη θεμελίωση της αγωγής στο άρθρο 288 ΑΚ όταν την ασκεί ο μισθωτής πρέπει να προσδιορίζεται το καταβαλλόμενο μίσθωμα και να αναφέρεται ότι αυτό είναι ανώτερο από εκείνο που μπορεί να επιτευχθεί με τη συνδρομή των προϋποθέσεων της παραπάνω διάταξης, οπότε και έχει συμφέρον ο ενάγων – μισθωτής στη μείωση του καταβαλλόμενου μισθώματος ή του ποσοστού της συγκεκριμένης αναπροσαρμογής. Επίσης οφείλει ο ενάγων να εκθέσει στα δικόγραφο της αγωγής ποιες είναι οι συγκεκριμένες συνθήκες (οικονομικές, νομισματικές κλπ) οι οποίες μετέβαλαν τις προϋποθέσεις εκπλήρωσης της συμβατικής παροχής στο μέτρο που είχε συμφωνηθεί και δικαιολογούν με αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που επικρατούν στις συναλλαγές, τη μείωση του μισθώματος ή του ποσοστού της συμφωνημένης αναπροσαρμογής [ΑΠ 1487/2005 ΝοΒ 2006.394, πρβλ. και ΕφΘεσ 2678/2006 Αρμ 2007.1168, βλ. επίσης Ιωάννη Ν. Κατρά, ΠΑΝΔΕΚΤΗΣ ΜΙΣΘΩΣΕΩΝ ΚΑΙ ΟΡΟΦΟΚΤΗΣΙΑΣ- Ζ’ έκδοση (2007) § 10 σελ. 91 εκ. και § 107 σελ. 420 επ.].

Με την κρινομένη αγωγή, κατ’ εκτίμηση του περιεχομένου και του αιτήματος της, η ενάγουσα εκθέτει ότι με το από 16-2-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης επαγγελματικής στέγης, σε συνδυασμό με το από 18-5-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό, η εναγομένη εκμίσθωσε σε αυτή το ειδικότερα περιγραφόμενο στο δικόγραφο ακίνητο, που βρίσκεται στη Νέα Είσοδο Καλαμάτας, προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως επαγγελματική στέγη για χρονικό διάστημα έντεκα ετών, αντί μηνιαίου μισθώματος για τα δύο πρώτα έτη της μίσθωσης, δηλαδή από 1-3-2006 έως 28-2-2008, ποσού 2.100,00 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6% επ’ αυτού, προκαταβαλλομένου στο σύνολο του το πρώτο πενθήμερο κάθε μισθωτικού μήνα, αναπροσαρμοζόμενου (του μηνιαίου μισθώματος) αρχής γενομένης από 1-3-20Ό8 και κάθε επόμενο μισθωτικό έτος, κατά ποσοστό 5% επί του καταβαλλομένου μηνιαίου μισθώματος του προηγούμενου μισθωτικού έτους. Ότι κατά το χρόνο έγερσης της αγωγής το μηνιαίο μίσθωμα, όπως έχει αναπροσαρμοσθεί από 1-3-2011 κυμαίνεται στο ποσό των 2.487,12 ευρώ και συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 2.580,00 ευρώ. Ότι από τη σύναψη της μίσθωσης, εξαιτίας απρόβλεπτων περιστάσεων επήλθε ουσιώδης μείωση της μισθωτικής αξίας του μισθίου ακινήτου κατά ποσοστό 35% περίπου, καθόσον λόγω των οικονομικών συνθηκών που επικράτησαν στην Ελλάδα ως συνέπεια της κρίσης του χρηματοπιστωτικού συστήματος μειώθηκε η κατανάλωση και τα έσοδα των εμπορικών επιχειρήσεων, όπως αυτή που εκμεταλλεύεται η ενάγουσα. Ότι ενόψει των προαναφερόμενων ειδικών συνθηκών η εμμονή της εναγομένης στην καταβολή του συμφωνημένου μισθώματος είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές, οπότε επιβάλλεται σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή (μείωση) του μισθώματος προς άρση της δυσαναλογίας των εκατέρωθεν παροχών και αποκατάσταση της καλής πίστης. Για τους λόγους αυτούς, η ενάγουσα ζητά – σύμφωνα με τα αναφερόμενα στην αγωγή συγκριτικά στοιχεία ομοειδών ακινήτων της περιοχής του επίδικου μισθίου – να αναπροσαρμοσθεί το μίσθωμα στο ποσό των 1.203,20 ευρώ μηνιαίως, πλέον τέλους χαρτοσήμου 3,6%, για χρονικό διάστημα δύο ετών από την κατάθεση της αγωγής, άλλως από την επίδοση της στην εναγομένη, από δε το τρίτο έτος να αναπροσαρμόζεται το μηνιαίο μίσθωμα κατά ποσοστό 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή του μήνα της αναπροσαρμογής σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του προηγούμενου έτους (απλή δωδεκάμηνη μεταβολή), όπως αυτή υπολογίζεται από την Εθνική Στατιστική Υπηρεσία της Ελλάδος, επί του καταβαλλόμενου μηνιαίου μισθώματος και να καταδικασθεί η αντίδικος στα δικαστικά της έξοδα. Με αυτό το παραπάνω περιεχόμενο και αίτημα η αγωγή, αρμόδια καθ’ ύλη και κατά τόπο φέρεται για συζήτηση ενώπιον του Δικαστηρίου τούτου (άρθρα 12 παρ.1, 13, 14 παρ. Ιβ’, 16 περ.1, 29 ΚΠολΔ), κατά την ειδική διαδικασία των άρθρων 648 επ. ΚΠολΔ (άρθρα 647 παρ.1 ΚΠολΔ) και είναι νόμιμη, στηριζόμενη στις διατάξεις των άρθρων 361 ΑΚ, 7 και 44 Π.Δ. 34/1995 σε συνδ. με το άρθρο 288 ΑΚ, 69 παρ. 1 δ’και 176 ΚΠολΔ, μόνο όμως κατά το επικουρικό αίτημα με το οποίο ζητείται η μείωση του μισθώματος και του ποσοστού της ετήσιας αναπροσαρμογής από την επίδοση της αγωγής και εφεξής για το μέλλον, όπως ειδικότερα αναφέρεται στη μείζονα πρόταση της παρούσας, απορριπτόμενης ως μη νόμιμης κατά το κύριο αίτημα της για αναπροσαρμογή του μισθώματος από την κατάθεση του δικογράφου. Πρέπει λοιπόν κατά το μέρος που κρίθηκε νόμιμη, η αγωγή να ερευνηθεί περαιτέρω ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα.

Από τις καταθέσεις των μαρτύρων, ενός από κάθε διάδικο μέρος, που εξετάσθηκαν ενόρκως στο ακροατήριο του Δικαστηρίου αυτού, περιλαμβανόμενες στα ταυτάριθμα με την παρούσα πρακτικά δημόσιας συνεδρίασης, καθώς και από όλα τα έγγραφα (δημοσία και ιδιωτικά) που προσκομίζουν με επίκληση οι διάδικοι, μεταξύ των οποίων και οι προσκομιζόμενες με επίκληση φωτογραφίες που η γνησιότητα τους δεν αμφισβητήθηκε (άρθρο 444 αρ. 1 ΚΠολΔ), χωρίς να παραλείπεται κανένα από αυτά για την ουσιαστική διερεύνηση της υπόθεσης, ακόμα και αν δεν μνημονεύεται ρητά παρακάτω, αποδεικνύονται τα ακόλουθα πραγματικά περιστατικά: Με το από 16-2-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως επαγγελματικής στέγης, η εναγομένη εκμίσθωσε στην ενάγουσα ακίνητο της αποκλειστικής της κυριότητας και συγκεκριμένα ένα κατάστημα κείμενο στη Νέα Είσοδο Καλαμάτας, το οποίο αποτελείται από υπόγειο και ισόγειο όροφο, επιφάνειας κάθε ορόφου 256 τ.μ., δηλαδή συνολικής επιφάνειας 512 τ.μ. με το συνεχόμενο προς βορρά ακάλυπτο χώρο οικοπέδου και την ελεύθερη πρόσβαση προς το υπόγειο από την ανατολική πλευρά, προκειμένου να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά και μόνο ως χώρος στέγασης επιχείρησης κατασκευής νυφικών και γυναικείων ενδυμάτων και ειδών γάμου, χονδρικού και λιανικού εμπορίου νυφικών και γυναικείων ενδυμάτων, λιανικού εμπορίου υποδημάτων, ενοικίασης νυφικών και ειδών γάμου. Η διάρκεια της μίσθωσης συμφωνήθηκε εξαετής, με έναρξη την 1η Μαρτίου 2006 και λήξη την 28η Φεβρουαρίου 2012, με μηνιαίο μίσθωμα 2.100,00 ευρώ, για το πρώτο μισθωτικό έτος, δηλαδή μέχρι τις 28-2-2007, πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6%, επί του προαναφερόμενου μισθώματος, με τη συμφωνία ότι το μίσθωμα στο σύνολό του θα προκαταβάλλεται μέσα στις πέντε πρώτες ημέρες κάθε μισθωτικού μήνα. Ακολούθως, ρητά συμφωνήθηκε με τον όρο 2 του μισθωτηρίου ότι το μηναίο μίσθωμα θα αναπροσαρμόζεται για κάθε επόμενο μισθωτικό έτος, δηλαδή αρχής γενομένης από την 1-3-2007, με προσαύξηση του εκάστοτε καταβαλλόμενου, κατά το ποσοστό 5%. Στη συνέχεια με το από 18-5-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό τροποποίησαν την παραπάνω σύμβαση μίσθωσης, μόνο ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης η οποία συμφωνήθηκε για έντεκα έτη, λήγουσα δηλαδή στις 28-2-2017, ενώ σιωπηρά συμφώνησαν η αναπροσαρμογή του μισθώματος, ποσοστού 5% επί του κατά το προηγούμενο μισθωτικό έτος καταβαλλομένου, για τα επόμενα μισθωτικά έτη να ξεκινήσει από την 1-3-2008. Ήδη δε από 1-3-2011 το μηνιαίο μίσθωμα έχει ανέλθει στο ποσό των 2.487,12 ευρώ, πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6% επ’ αυτού, ποσού 89,53 ευρώ (2.487,12 Χ 3,6 %). Ωστόσο, η δυσμενής δημοσιονομική κατάσταση της χώρας, που οδήγησε περί τα τέλη του έτους 2009 στην υπαγωγή της στο μηχανισμό στήριξης της Ευρωπαϊκής Ένωσης και στη χρηματοδότηση της από το Διεθνές Νομισματικό Ταμείο, είχε ως αποτέλεσμα τη σταδιακή παγίωση οικονομικής αστάθειας. Ήδη τον Απρίλιο του έτους 2011, οι υφιστάμενες ειδικές οικονομικές συνθήκες, συνίστανται σε διαρκή πτώση του Δείκτη Οικονομικού Κλίματος στην Ελλάδα, λόγω της σημαντικής πτώσης- μεταξύ άλλων τομέων- του λιανικού εμπορίου και της καταναλωτικής εμπιστοσύνης, καθόσον υφίσταται επιδείνωση της οικονομικής κατάστασης των νοικοκυριών και συνεχόμενη άνοδος των ποσοστών ανεργίας. Είναι χαρακτηριστικό ότι ο προαναφερόμενος δείκτης διαμορφώθηκε στις 74,2 μονάδες, από 78,4 τον προηγούμενο μήνα, με τις σχετικές προβλέψεις για την πορεία του να επιδεινώνονται λόγω του δυσμενούς κλίματος στη βιομηχανία και το λιανικό εμπόριο, καθόσον σημειώνεται συνεχής πτώση της ζήτησης αγαθών και υπηρεσιών και ειδικότερα στον κλάδο υφασμάτων ένδυσης και υπόδησης, ο οποίος παρουσιάζει αισθητή πτώση τον Απρίλιο του έτους 2011 (76,3 μονάδες) σε σχέση με τον προηγούμενο Απρίλιο (82,6 μονάδες) [βλ. ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΕΡΕΥΝΩΝ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΣΥΓΚΥΡΙΑΣ- ΑΠΡΙΛΙΟΣ 2011 του ΙΟΒΕ]. Ακολούθως, ενόψει της προαναφερόμενης οικονομικής κρίσης, οι μισθωτικές αξίες των επαγγελματικών χώρων από τις αρχές του 2011 γνωρίζουν προοδευτική μείωση, που φθάνει μέχρι και το 35% σε ορισμένες περιοχές της χώρας, σε σύγκριση με τις αντίστοιχες αξίες των περασμένων ετών. Στην πόλη δε της Καλαμάτας, σύμφωνα με το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο Μεσσηνίας, κρίνεται αναγκαία η μείωση των οικείων μισθωμάτων κατά ποσοστό 20%, καθόσον ήδη σημειώνεται ραγδαία αύξηση της παύσης εργασιών εμπορικών επιχειρήσεων, λόγω της μείωσης του τζίρου τους και της αδυναμίας να ανταποκριθούν στα πάγια έξοδα τους, μεταξύ των οποίων και το μίσθωμα [βλ. άρθρα των εφημερίδων «ΜΕΣΣΗΝΙΑΚΑ ΝΕΑ» στις 5-4-2011 στην ηλεκτρονική διεύθυνση newsmessinia.blogspot.com, «ΣΥΜΒΟΥΛΟΣ ΕΠΙΧΕΙΡΗΣΕΩΝ» στις 2-2-2011 στην ηλεκτρονική διεύθυνση symboulos.gr και www. isthmos.gr ομοίως στις 19-5-2010]. Η ανάγκη δε της γενικότερης αναπροσαρμογής των μισθωμάτων στις εμπορικές μισθώσεις με μείωση αυτών, λόγω των παραπάνω απρόβλεπτων οικονομικών περιστάσεων, επιβεβαιώνεται και από τη βούληση του νομοθέτη, ο οποίος προέβη στη σύσταση επιτροπών διακανονισμού για τις εμπορικές μισθώσεις με το άρθρο 15 Ν. 4013/2011 (ΦΕΚ Α’204/15-9-2011). Περαιτέρω, αποδεικνύεται ότι η επιχείρηση που εκμεταλλεύεται η ενάγουσα, λόγω των παραπάνω οικονομικών συνθηκών, παρουσιάζει σημαντική μείωση των πωλήσεων της, οι οποίες τη διαχειριστική περίοδο από 1-1-2008 έως 31-12-2008 κυμαίνονταν σε 184.515,26 ευρώ, τη διαχειριστική περίοδο από 1-1-2009 έως 31-12-2009 ανήλθαν σε 144.037,56 ευρώ και τη διαχειριστική περίοδο από 1-1-2010 έως 31-12-2010 μειώθηκαν σε 102.184,29 ευρώ. Συγχρόνως, σύμφωνα με τα συγκριτικά στοιχεία που προσκόμισε με επίκληση η ενάγουσα οι τιμές προσφοράς προς εκμίσθωση παρόμοιων ακινήτων που βρίσκονται στην περιοχή του επίδικου μισθίου διαμορφώνονται ως εξής: α) σε ισόγειο γωνιακό κατάστημα στη Νέα Είσοδο Καλαμάτας, έτους κατασκευής 2005, επιφάνειας 700 τ.μ., το οποίο διαθέτει αποθήκη, χώρο στάθμευσης, ανελκυστήρα φορτίων, αυτόνομη θέρμανση και κλιματισμό, το προτεινόμενο μίσθωμα ανέρχεται σε 2.700 ευρώ, δηλαδή σε 3,86 ευρώ ανά τ.μ., β) σε υπόγεια αποθήκη στη Νέα Είσοδο Καλαμάτας, έτους κατασκευής 1998, επιφάνειας 180 τ.μ. με περιβάλλοντα εξωτερικό χώρο, τ•~ προτεινόμενο μίσθωμα ανέρχεται σε 700 ευρώ, δηλαδή σε 3,89 ευρώ ανά τ.μ. Από τη σύγκριση των στοιχείων αυτών με τα προσκομιζόμενα με επίκληση από την εναγομένη και ειδικότερα: α) του από 23-5-2000 ιδιωτικού συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης με μισθώτρια την εταιρία «ΑΦΟΙ … Ο.Ε», στο οποίο για ευρισκόμενο στην ίδια παραπάνω περιοχή κατάστημα, επιφάνειας 240 τ.μ., συμφωνήθηκε μηνιαίο μίσθωμα 360.000 δρχ ήτοι 1056,50 ευρώ, δηλαδή 4,40 ευρώ ανά τ.μ., σταθερό για τα δύο πρώτα χρόνια της μίσθωσης με περαιτέρω ετήσια αναπροσαρμογή ποσοστού 3% και ήδη σήμερα ανέρχεται σε ποσό 1323,29 ευρώ, δηλαδή 5,51 ευρώ ανά τ.μ και β) του από 1-6-2009 συμφωνητικού επαγγελματικής μίσθωσης ακινήτου με μισθωτή τον Παναγιώτη Μανωλόπουλο, στο οποίο για ευρισκόμενο στην ίδια παραπάνω περιοχή ισόγειο κατάστημα, επιφάνειας 245 τ.μ., συμφωνήθηκε μηνιαίο μίσθωμα 2.000 ευρώ, δηλαδή 8,16 ευρώ ανά τ.μ., σταθερό για τα τρία πρώτα χρόνια της μίσθωσης (έως 31-5-2012) με περαιτέρω ετήσια αναπροσαρμογή σύμφωνα με τον τιμάριθμο του κόστους ζωής, όπως αυτός θα προσδιορίζεται στο τέλος κάθε μισθωτικού έτους από την αρμόδια Αρχή, προσαυξανόμενου κατά ποσοστό 3%, αποδεικνύεται ότι υφίσταται αισθητή μείωση της μισθωτικής αξίας των ακινήτων στην περιοχή, καθόσον ήδη από τις αρχές του έτους 2011 οι τιμές προσφοράς προς μίσθωση υπογείων και ισογείων χώρων στη Νέα Είσοδο Καλαμάτας κυμαίνονται από 3,86 έως 3,89 ευρώ ανά τ.μ., κατά μέσο δε όρο σε 3,88 ευρώ ανά τ.μ. (3,86 + 3,89 = 7,75 : 2 = 3,875). Λαμβάνεται δε υπόψη ότι οι επιχειρήσεις που ασκούνται στα προαναφερόμενα μίσθια έχουν αντικείμενο διαφορετικό σε σχέση με εκείνο της επιχείρησης της ενάγουσας (υφάσματα-ένδυση- υπόδηση), αφού η πρώτη επιχείρηση δραστηριοποιείται στον κλάδο των οχημάτων και ανταλλακτικών (εμπορία ειδών αυτοκινήτου και βουλκανιζατέρ), όπου σύμφωνα με την από 4-5-2011 έκθεση του ΙΟΒΕ ο σχετικός δείκτης για το μήνα Απρίλιο 2011 παρουσιάζει ελαφρώς ανοδική τάση σε σχέση με το προηγούμενο έτος, η δε πρόβλεψη για πτωτική πορεία των πωλήσεων αφορά στον κλάδο της πώλησης αυτοκινήτων, στον οποίο όμως δεν δραστηριοποιείται η εν λόγω εταιρία. Επιπροσθέτως, η δεύτερη επιχείρηση δραστηριοποιείται στον κλάδο των τροφίμων (αρτοποιείο-πρατήριο άρτου- εργαστήριο, παρασκευαστήριο και κατάστημα πώλησης ειδών ζύμης, καφέ- ζαχαροπλαστείο), όπου σύμφωνα με την προαναφερόμενη έκθεση του ΙΟΒΕ για το μήνα Απρίλιο 2011 υπάρχει αύξηση των πωλήσεων σε σχέση με το προηγούμενο έτος με ανοδική πρόβλεψη για το μέλλον. Από τα παραπάνω αποδεικνύεται τέτοια δυσαναλογία μεταξύ παροχής (μισθώματος) το οποίο αναπροσαρμόστηκε από 1-3-2011 στο ποσό των 2.487,12 ευρώ μηνιαίως (4,85 ευρώ/τ.μ.) μη συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου, ποσοστού 3,6% επ’ αυτού και αντιπαροχής (μισθωτικής αξίας του επιδίκου μισθίου) που ανέρχεται σε 1.986,56 ευρώ (3,88 ευρώ/τ.μ. Χ 512 τ.μ.), μη συμπεριλαμβανομένου του τέλους χαρτοσήμου, ποσοστού 3,6% επ’ αυτού, δηλαδή περίπου κατά 20% μικρότερη από την συμφωνηθείσα μεταξύ των μερών, ώστε να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής η παροχή της ενάγουσας (μισθώτριας), κατά τρόπο που η εμμονή της εναγομένης (εκμισθώτριας) στην καταβολή του μισθώματος να είναι αντίθετη με το περί δικαίου αίσθημα και να προσκρούει στην αρχή της καλής πίστης και της συναλλακτικής ευθύτητας και εντιμότητας. Ως εκ τούτου, επιβάλλεται η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο παραπάνω επίπεδο, το οποίο αίρει τη δυσαναλογία και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη. Ωστόσο, δεν αποδεικνύεται ότι ο όρος της επίδικης σύμβασης μίσθωσης για προσαύξηση σε ποσοστό 5% ετησίως μετά την 1-3-2008, η οποία κατά το χρόνο που συμφωνήθηκε ανταποκρινόταν στις συναλλακτικές συνθήκες και είχε στόχο να καλύψει τον πληθωρισμό και να αφήνει ένα λογικό περιθώριο κέρδους απόδοσης του ακινήτου στην εκμισθώτρια, σήμερα, λόγω τη συνδρομής των ειδικών συνθηκών δεν εναρμονίζεται πλέον με το στόχο αυτό, καθόσον ο πληθωρισμός τον Απρίλιο του έτους 2011 κυμαινόταν σε ποσοστό 3,9% κατά δε τη συζήτηση της κρινομένης αγωγής σε ποσοστό 3,1%, ενώ κατά το χρόνο σύναψης και τροποποίησης των όρων της επίδικης μίσθωσης – Φεβρουάριος 2006 και Μάϊος 2006 – βρισκόταν στο 3,2% και 3,3% αντίστοιχα, όπως είναι γνωστό σε όλους από τα δημοσιευμένα στον έντυπο και ηλεκτρονικό τύπο στοιχεία της Εθνικής Στατιστικής Υπηρεσίας. Συνεπώς, ως προς τον όρο αυτό, δεν υφίσταται δυσαναλογία μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, σε βαθμό ώστε η εμμονή στην εκπλήρωση της συμβατικής προσαύξησης να είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και την εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές, σύμφωνα με την καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Κατ’ ακολουθίαν των ανωτέρω, πρέπει η κρινομένη αγωγή να γίνει εν μέρει δεκτή ως προς την ουσιαστική της βασιμότητα, κατά το επικουρικό αίτημα της και να μειωθεί το μηνιαίο μίσθωμα από το ποσό των 2.487,12 ευρώ μηνιαίως, πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6% επ’ αυτού, σε εκείνο των 1.986,56 ευρώ μηνιαίως, πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6% επ’ αυτού, για χρονικό διάστημα ενός έτους από την επίδοση της αγωγής στις 4-5-2011 (βλ. την προσκομιζόμενη με επίκληση υπ’ αριθμ. 15976/4-5-2011 έκθεση επίδοσης του δικαστικού επιμελητή του Πρωτοδικείου Καλαμάτας Βασίλειου Κότσιρα), μετά την πάροδο του οποίου εξακολουθεί να ισχύει η συμβατική κατ’ έτος αναπροσαρμογή του όρου 2 του από 16-2-2006 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως επαγγελματικής στέγης. Τέλος, λόγω της εν μέρει νίκης και ήττας της ενάγουσας, πρέπει να υποχρεωθεί η εναγομένη να καταβάλει μέρος των δικαστικών εξόδων της τελευταίας (αρθρ. 178 ΚΠολΔ), κατά τα ειδικότερα στο διατακτικό οριζόμενα.

ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

ΔΙΚΑΖΕΙ κατ’αντιμωλία των διαδίκων.

ΔΕΧΕΤΑΙ εν μέρει την αγωγή.

ΑΝΑΠΡΟΣΑΡΜΟΖΕΙ το μίσθωμα που καταβάλλεται από την ενάγουσα για μίσθιο κατάστημα που βρίσκεται στη Νέα Είσοδο Καλαμάτας, το οποίο αποτελείται από υπόγειο και ισόγειο όροφο, επιφάνειας κάθε ορόφου 256 τ.μ., δηλαδή συνολικής επιφάνειας 512 τ.μ. με το συνεχόμενο προς βορρά ακάλυπτο χώρο οικοπέδου και την ελεύθερη πρόσβαση προς το υπόγειο από την ανατολική πλευρά και εκμισθώθηκε σε αυτή από την εναγομένη με το από 16-2-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό μισθώσεως επαγγελματικής στέγης, όπως αυτό τροποποιήθηκε μόνο ως προς τη διάρκεια της μίσθωσης, με το από 18-5-2006 ιδιωτικό συμφωνητικό, στο ποσό των χιλίων εννιακοσίων ογδόντα έξι ευρώ και πενήντα έξι λεπτών (1.986,56 €) ευρώ μηνιαίως, πλέον τέλους χαρτοσήμου ποσοστού 3,6% επ’ αυτού, για χρονικό διάστημα ενός έτους από την επίδοση της αγωγής που συντελέστηκε στις 4-5-2011, μετά την πάροδο του οποίου εξακολουθεί να ισχύει η συμβατική κατ’ έτος αναπροσαρμογή του όρου 2 του προαναφερόμενου από 16-2-2006 ιδιωτικού συμφωνητικού μισθώσεως επαγγελματικής στέγης.

ΚΑΤΑΔΙΚΑΖΕΙ την εναγομένη σε μέρος των δικαστικών εξόδων της ενάγουσας, το ύψος των οποίων ορίζει στο ποσό των διακοσίων (200) ευρώ.

ΚΡΙΘΗΚΕ, αποφασίσθηκε και δημοσιεύθηκε σε έκτακτη δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του, στην Καλαμάτα, στις 12 Ιανουαρίου 2012, χωρίς να παρίστανται οι διάδικοι και οι πληρεξούσιοι δικηγόροι τους.

Η ΔΙΚΑΣΤΗΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

 

Share This Post

Αφήστε μια απάντηση

Η ηλ. διεύθυνση σας δεν δημοσιεύεται. Τα υποχρεωτικά πεδία σημειώνονται με *

Captcha * Time limit is exhausted. Please reload the CAPTCHA.